楼市调控2012.03.053.ppt

楼市调控 一、出于控通胀的考量 这是一个关系社会稳定的政治命题。中国的最大政治就是稳定，稳定压倒一切，尤其对2012年换届前的局势必须采取高压措施，防范一切滋生乱象的可能。  我国改革开放之后，历史上出现过三次比较严重的通货膨胀，第一次发生在1985年左右，通胀率官方数据在9%左右;第二次在1987—1989年期间，通胀率突破两位数;第三次发生在90年代中期，通胀率突破20%。以史为鉴，历届高层解决这三次通货膨胀的有效也是共同选择就是降低经济发展速度，大量叫停或者延缓投资项目的上马。 此次对通胀的解决方案概莫能外，必须以降低经济发展速度的方式创造有利于抑制通胀率的宏观背景，而房地产行业对总需求的拉动作用是非常明显的，通过对房地产投资的抑制，缓解国内通胀意义重大。 此轮通胀又有别于历史上的前三次通胀行情，因为此次既有成本推动的成分(主要是刘易斯拐点的出现，中国人口红利接近尾声，农村富余劳动力的转移在既有体制下已经告罄，各地人力成本的提升现象显著——2010年全国有30个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅 为22.8%;2011年全国有24个省份和地区提高了劳动者最低工资标准，平均涨幅为22%;估计这个趋势在2012年仍将继续)，又有弱势美元和国外主要经济体增长乏力大背景下造就的输入型通货膨胀。 所以政策一方面用行政手段，诸如限贷、限购的措施，迫使房地产投资对总需求的强烈拉动作用，以货币在该行业中流转速度降低的方式，最终体现在对通胀率的压制上——在货币总量无法主动收缩的前提下(主要是外汇占款的影响)，降低货币流通速度同样能起到抑制通货膨胀的作用，股市的逆向扩容于此异曲同工。 同时，劳动成本的上涨是大势所趋，与政策压制下的房价形成此消彼长之势。在此政策逻辑的配合下，楼市相对价格的调整幅度将大于实际价格的下跌幅度，以此降低楼市调控对商业金融机构在涉房类账款账面上的冲击和风险，保证国内金融体系的稳定，最终达到折中、平摊的政策预期。二、出于人民币升值风险的考量 自2005年中国重启人民币汇改一来，人民币一直处于单向的升值趋势之中，升值幅度已经超过30%。美国的相关利益集团以各种理由要求人民币一次性大幅升值的言论不绝于耳(类似于日本的广场协定)，而中国政府任然 采取渐进的、可控的、参考一揽子货币的方式进行着汇率政策的改革。 经过多年的汇改，事实证明在人民币渐进方式下的可控升值，对中国的出口导向型经济影响有限，反而有利于国内经济结构的调整和资源的优化配置(实际效果并不显著，关键原因还在于国内复杂的税制环境和各地之间普遍存在的排外、不融通以及地方保护主义政策，从这个角度上可以认为，国内尚不具备促进内需的统一市场环境条件。所以产业结构的调整仍需在国内既有体制变革的背景下才有实质性的进展)。 2008年金融危机以后，美元的弱势政策和随心所欲的滥发，严重影响了美元的信誉，接踵而来的欧债危机又让美元一家独大，国际上对取代美元或者削弱美元地位的呼声高涨，这对于人民币而言是一个千载难逢的机会，在此背景下，中国政府出自政治目的和经济利益的双重考虑，人民币的国际化战略浮出水面。 显然美国政府不希望美元的地位遭到别国货币的挑战，阻遏计划立即启动——高调重启TPP谈判，阻止中日韩与东盟10+3自由贸易区计划，重构世界制造业的产业分布与产业链分工。另外，积极介入中国南海争端，挑拨中国中国与周边国家的关系。 因为美国政府很清楚，人民币的国际化，必先区域化，中国政府目前正利用对东南亚各国贸易逆差的方式和人民币渐进升值的做法输出人民币(这也是为什么人民币的离岸市场不选择上海而选择香港的原因之一)。 美国政府在金融危机后利用弱势美元或者是日元作为套利货币(美元和日元的借贷成本几乎为零)，有计划地将热钱驱赶到金融危机后经济表现相对不错的新兴经济体和欧盟，利用各国应对金融危机而采取的财政刺激政策和自我感觉良好的强势本币政策，尤其是欧盟，吹大债务泡沫和资产泡沫，最后用了结货币套利交易的方式引爆危机。所以才有了2011年10月初的欧元暴跌。 综上所述，人民币的国际化是国家战略，不可逆转，人民币的渐进升值是该战略的配套计划。为了防范人民币升值过程中国外“机会资金”的不断涌入，并沉淀于火热的不动产市场，攫取汇率升值和不动产收益的双份利润，由此给中国经济带来产业空心化和楼市泡沫化倾向，这就不难理解决策层为什么要这么急迫地通过粗暴的行政限制手段使楼市急速进入冷却期，而且调控的重点都放在国内的重点城市