郑州海森·在水一方项目营销竞标方案.pptVIP

四合同创　0371郑州四合同创房地产营销策划　　０３７１ 一、项目概况： 　　 　　本项目位于建设路北、西环路东500米处，项目东临火电厂，南为原陈伍寨村所建阳光小区，西依西环路，北接北陈伍寨村，该项目总计占地近230亩，规划住宅用地100亩，工业用地130亩。目前尚未进行拆迁。 二、项目周边生活配套调查（附表）： 三、周边配套总结： 　 由上表可以看出，本小区周边的生活配套：学校、医院、超市、菜市场等基本齐全，能够满足中、低收入消费者基本居住生活需求，但比起市中心其它居住区，尚需进一步完善。 三、周边竞争楼盘调查分析（附表）： 竞争楼盘分析结果 除列表外，西环路与中原路、农业西路有大型项目将开发，中原路西环路宇通项目占地有300亩，计划于06年7月底上市。 　　结论： 1、本区的新老住宅小区较多，竞争激烈； 2、本区域商品房价格极端化，高者甚高（2800元/平方米），低者甚低（1200/平方米），缺乏中档项目。 四、消费心理分析（市场需求分析） （一）、调研说明 1、调查地域：西环路以东，农业西路以南，六厂前街以西，建设路以沿线的区域范围内消费群体。 2、抽样范围：本范围内的单位家属院、单位职工、商品房居住小的业主，该区域路过的行人。 3、抽样方法：随机抽样。 （二）、样本结构 家庭结构： 本调查以三口之家为主，其次为单身贵族、4口之家；5口以上较为少见，多数为外地私营小业主或务工人员，不是我们的主要目标客户群。 收入结构表：（家庭月收入） 本区家庭月收入较低，被调查者月收入600—1500的占29.8%；　2000—3000的，占20.5%；　高收入者仅占8.5%。 结论：此区域经济基础相对薄弱。购买力明显不足。 ◆日常交通工具调查： 我们所调查本区域客户，其交能工具主要以自行车、公交车为主，占了总例的58%，其次是汽车，电动车，由此可见此区域居民以工薪阶层、小私营业主较多。 （三）、购房意向抽样调查： 结论： 此区域的房地产有一定市场，但不算太热，要做好项目，尚需付出一定的努力。 物业类型选择调查： 结论：被调查的所有人中，大多数买房还是为了基本的居住需要，住宅需求占到了97%， 住宅类别选择调查： 结论：受价格因素影响，本区域居民对物业类别的选择以多层为主，对小高层、高层住宅有强烈抗性。 五、项目ＳＷＯＴ分析 （一）、项目优势（S） 1、2006年郑州市委市政府“西部大开发”的方针，给项目创造了极好的开发良机； 2、项目周边的生活配套虽不太齐全，但能够基本满足居家生活需求； 3、项目西面的西流湖及西流湖公园，在郑州市有一定的知名度，给项目的宣传提供了一个极好的切入点。 4、本小区为双气社区，，能吸引更多老年客户群。 （二）、项目劣势（W） 1、项目周边的自然大环境较差： 　　项目东邻火电厂，影响空气质量；西邻环城路，有噪音和尾气污染；北有火车道，晚上有噪音。 2、周边的人文环境较差：项目周边多都市村庄，私房出租户，临时居住人员多，成份复杂；东面是一些老厂区，又多下岗职工、无业人员。 3、项目周边生活配套还不尽完善。 五、项目ＳＷＯＴ分析 （三）、项目机会（O） 1、政府西部大开发的方针出台，给项目所在区域的房地产开发带来很好的舆论导向； 2、金源第一城、阳光新干线等新项目的先后投入开发，将给该区域带来旺盛的人气； 3、随着城市的发展城市框架西延，2008年将由此作为源头铺设轻轨的传言也许会很快变为事实，这必然会提升该区发展潜力，成为我们项目宣传的又一大亮点； 4、秦岭路打通到航海路工程，将极大地方便项目周边的交通，完善了项目周边的生活配套，为项目开发的成功锦上添花； 五、项目ＳＷＯＴ分析 （四）项目威胁（T） 1﹑项目周边有几个集资房项目正在销售，其价格极低（1200元/平方米），抢占了一部分市场份额（目标客户群）；几个新的商品房项目先入为主，吸引并消化掉大量本区域急于买房的目标客户源。 2、宇通公司项目、北陈伍寨村拆迁项目现都在紧张的筹备当中，如果其市场定位都与我们相接近，且先期入市，将会导致竞争的白热化。 3、06年4月28日，央行公布：房贷利率由原来5.58又提升0.27个百分点至5.85。于5月8日正式执行，6月1号起，购房按揭贷款首付提高，由原来的20%提高到30%。提高了门槛，把部分中低收入者拒之门外。 4、国家对房地产的宏观调控政策还在继续，2006年5月17号新国六条的出台，影响了部分消费者，他们在对房屋降价的期待中,持币待购。 六、项目定位： （一）、项目定位 　　　本项目靠近西流湖，位于郑州市西区，市政规划近两年重点开发，属目前郑州市房地产开发的中等地段。项目周边交通便捷，生活、购物设施基本齐全。根据项目周边自然环境、综