第1章 房地产与房地产估价概述.ppt

内蒙古财经学院必修课程 参考资料网址 1.房地产估价研究背景 一、房地产估价的概念 房地产估价——是指专业的房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用适当的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动。 第二节 房地产估价概述 1.必要性： 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。 具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特征，房地产市场是“不完全市场”，需要专业房地产估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。 二、房地产估价的作用 在经济学上，“完全市场”是指必须同时具备下列8个条件者： ①同质商品，买者不在乎从谁手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买有和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。 2.房地产估价的作用： （1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）； （2）房地产转让、租赁的需要； （3）房地产抵押、典当的需要； （4）房地产保险的需要； （5）房地产税收的需要； （6）房地产征收和征用补偿的需要； （7）房地产损害赔偿的需要； （8）房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要； （9）企业有关经济行为的需要； （10）房地产管理的需要； 任课教师：孙兴辉 邮箱 电话Sun_xh1225@126.com 房 地 产 估 价 real estate appraisal 参考书目 1.《房地产估价》，苗长川、张宗民编著，清华大学出版社、北京交通大学出版社； 2.《不动产估价》，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版社； 3.《房地产评估》，俞明轩主编，中国人民大学出版社； 4. 《房地产估价理论与方法》，柴强编著，中国建筑工业出版社； 中国房地产估价师与房地产经纪人学会/ 估价师咨询网：/ 中国土地估价师学会/default.aspx 建设部：/ 建设部住宅与房地产信息中心：/ 内蒙古土地估价师与土地登记代理人协会：/ntx2/defult2.php 本课程的主要内容 1.房地产与房地产估价概述 2.房地产价格 3.房地产估价原则与程序 4.市场法 5.成本法 6.收益法 7.假设开发法 8.长期趋势法 9.地价评估法 10.房地产估价报告 基本原理 评估方法 评估实务 房地产估价的研究背景 1 房地产估价的发展状况 2 房地产估价发展面临的主要问题 3 房地产估价的历史回顾 一、中国古代房地产估价的历史起源 1.思想萌芽源于4000多年前的夏禹时代，最早的是对田赋的估算，《尚书·禹贡》记载：九州的田分成三级九等； 2.封建社会，土地私有，对田宅估价，估价基本方法初步体现： 比较定价：市场法原形； 成本定价：成本法原形 “估给盖房之费，令从速迁徙” 立价以租： 收益法原形 3.元代出现专门从事估价人员：评议人 买卖房屋的文契：“情愿托得某认为评议，断得值价铜钱若干贯…” 二、中国近代房地产估价的历史 原土地使用制度 现行土地使用制度 无偿、无限期、无流动的行政划拨制度 有偿、有限期、有流动的市场交易制度 。 原城镇住房制度 现行住房制度 国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用的实物福利性住房制度 1.商品住房市场供应 2. 经济适用住房 3. 廉租住房 土地管理法 城市房地产管理法 城市规划法 房地产法制建设 ⑴确立了房地产估价的法律地位； ⑵实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度； ⑶设定了房地产估价师和房地产估价机构资质行政许可项目； (4) 发布房地产估价的部门规章和规范性文件； (5)制定了房地产估价国家标准和相关指导意见； (6)成立了房地产估价行业组织； 形成了比较完善的房地产估价理论和方法体系； (8)形成了统一开放的房地产估价市场； (9)开展内地房地产估价师与香港测量师资格互认； ⑽拓宽房地产估价的内容与领域； 2.房地产估价的发展状况 ①土地与房屋所有制不同，土地公有，房屋可以私人所有； ②城市和农村的土地所有制不同，适用