第7章 房地产管理.pptVIP

城市土地规划管理 城市土地规划管理：即在城市土地空间上合理组织利用城市土地的一项综合性措施，是城市政府合理分配或安排城市土地、调整城市土地关系、确定城市土地不同应用方向的过程。 落实点、线、面组织 实现定性、定量、定点、定时或定强度 三类规划：土地利用总体规划 土地利用专项规划：开发、整治、复垦、保护、利用设计 城市土地利用计划：中期（5年）、年度用地计划 城市土地权属管理 土地的所有权属（占有、使用、收益、处分） 公权力与土地所有权属之间的管理关系 土地占有、使用与公共利益的关系 对土地的买卖、出租、出让、继承等土地的流转管理 城市地籍管理 城市地籍管理：国家为取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查（测量）、土地登记、土地统计和土地评价等为主要内容的土地管理工作。 地籍管理的对象：作为自然资源和生产资源的土地； 地籍管理的核心：土地的权属问题； 地籍管理的方式： 土地调查：查清土地的数量、质量、权属分布（城市土地资源利用现状调查、地籍调查、土地资源条件调查） 土地登记：土地资源权属的申请、审核、登记造册、核发证书的过程 土地统计：利用数字、图纸资料进行系统整理分析，反映土地的占有、适用现状和变化规律的管理措施； 土地评价：土地适宜性评价、土地经济评价、土地分等定级 城市土地市场管理 土地市场：以土地作为交易对象进行交易的场所； 土地市场结构：用途——住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场；市场层次——一级市场、二级市场等 城市土地市场管理： 宏观管理：根据经济社会发展的总体和长远目标，以经济、法律和行政的手段干预土地市场，抑制投机、维护秩序、优化土地资源配置、合理分配土地市场收益、调控市场供需、土地的市场价格； 微观管理：对土地市场的主体、客体和交易程序进行管理，以保证市场的公平交易，发挥土地市场机制的正常功能。 城市国有土地资产经营管理 对象：城市国有土地资产 目标：城市国有土地资产的保值增值 主体：城市政府 B.我国土地储备制度的运行方式 现行土地储备制度的基本特点： 土地储备机构代表国家统一征用、统一开发、统一管理土地； 采用招、拍、挂等市场化运作方式供应土地； 土地收益上缴财政，除中央政府参与分成的部分为，其余留给城市政府。 现行土地储备制度运行的三个阶段： 收购阶段、储备阶段、出让阶段 C.实施土地储备制度的作用和成效 作用和成效： 为政府提供了调控土地市场的手段； 推进了存量土地的盘活和土地的集约利用，有利于土地总体规划和城市规划的落实； 实现了土地资产市场化运营。 制度缺陷： 稳定市场的调控职能与追求土地收益最大化之间的矛盾； 土地市场的发育不良； 土地储备开发，招、拍、挂的过程，有可能蕴含金融风险。 2. 完善我国城市土地管理的措施 （1）细分土地产权，扩大土地权利种类 （2）完善土地登记制度，建立土地查阅制度 （3）完善土地评估，合理确定土地使用权价格及其他产权交易价格 （4）完善土地收购、储备制度 （5）切实发挥租税费对国有土地资源配置的杠杆作用 （6）依法管理土地资源 城市住房规划管理 住房规划：住宅选址、建设规模、建设速度和平面布局的规划。 城市住房发展规划的原则： 符合城市总体规划的要求 充分考虑采光、通风、消防、抗灾等要求 生活、生态效益有机统一 建筑多样化和个性化 公共服务和配套设施 房地产开发管理 房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，从事房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等业务。 房地产开发的三个部分： 房地产开发项目的土地使用权取得、拆迁安置、房地产开发项目产品 《城市房屋拆迁管理条例》——《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》征求意见稿中的制度问题： 1.《物权法》149条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”；——土地征收如何处理？ 2.公共利益如何界定？—— 旧城改造是不是公共利益 3.是制定《城市土地与房屋征收法》？还是制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》？ 4.国有土地上房屋征收、补偿，那么非国有土地上房屋征收、补偿机制如何办理？ 房地产交易管理 房地产交易：个人之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间进行的有偿转移房屋所有权或使用权及相关土地使用权的行为，包括：房地产的买卖、交换、抵押、典当、租赁等。 房地产买卖 房地产抵押 房地产租赁 房地产评估 房地产权属登记管理 房地产权属登记： 房屋主管部门依据相关规定以及国家赋予的职权，对房地产权利人合法拥有的土地使用权和房屋所有权，以及由上述权利所产生的抵押、设典等他项权利，登记于政府特定的簿册上的行为。 《城市房屋权属登记管理办法》、《土地登记登记规则》 ——县级以上人民政府土地管理部门