金冠项目定位.ppt

* * 指标解读（ Plot index ） 一类工业用地 （M1）是指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地。 主要客户群体为电子工业、服装工业、工艺品工业等工业。 电子工业：如手机、计算机、电器、机械等电子设备及各种电子元件、器件、仪器、仪表、机械配件厂。 小型服装工业:如缝纫、服装、刺绣、鞋帽、针织等厂。 小五金、小百货、日用工业品、小型服务修配厂:如小型木器、藤器、编织、搪瓷 等厂。 第二部分 指标解读（ Plot index ） 容积率小于等于2，建筑密度为30%—45%（争取），最大建筑总面积97346㎡，办公和生活配套不超过总建筑面积的7%。 “厂公分离式”办公和生活服务配套建筑面积约6814 ㎡。 最大限度的利用容积率与建筑密度，工厂区最大总建筑面积约90532 ㎡ ，最大额度的占地面积约20000 ㎡ 。 车位计设规划要求“90—120”个停车位。 无绿地规划硬指标。 第二部分 SOWT分析（ Location Analysis ） 地处两江新区“空港工业园”中心位置。 地块面积大、比较平整、视野开阔。 项目完善的“三通一平”，施工条件较好。 “海、陆、空”的便利物流。 现阶段缺乏交通配套和生活配套。 现阶段外部商业环境效果差。 项目土质为红色泥质粉砂岩（俗称石骨子土），土质松软。 合理的运营思路，妥善处理两江新区发展优惠政策与项目发展的关系，使之相互促进与受益。 地块周边项目均未全面建设，把握好时机，将获得较大的市场优势。 宏观经济的发展与宏观调控的改变，带来不确定性的商业风险。 两江新区的深入发展，必然加大园区内商业竞争风险。 中央政府打击囤地，地块被政府没收。 第二部分 小结（第二部分 ） 两江新区的规划出台，必然提升项目的地块价值，也是提升项目收益的基础与保障。 “海陆空”的成熟交通条件，是项目定位的多项选择提供有利条件。 区域基础设施比较完善，项目地块较方正，且为浅坡地，为项目的规划设计与后期施工带便利。 第二部分 第三部分 定位研究 定位、产品 positioning、Products 项目定位 Project positioning 研究方向四： 从项目目前面临的局面出发，把握良好的市场大环境，充分利用优惠政策，以实现项目收益最大化为最终目标去研究适合项目的开发模式与产品？ 第三部分 项目运营格局 核心问题一： 中央政府强硬打击囤地，并严令“10月底前完成”。项目地块将面临被列入囤地范畴的危机 ，因而保地块是目前最核心需求 。 第三部分 核心问题二： 目前项目地块区域的商业价值环境较差，同时空港工业区和周边入住项目以“机械、汽车制造”为主。与区域规划发展相结合的定位是保障项目收益的条件之一，因而原“医药物流”的定位需慎重决策。 解决策略： 保地块首选之策为“报建破土施工”，受地块区域商业价值环境和工业区规划发展进程的两重影响，项目整体运营的最佳时机在三年之后。因而将开发节奏分为两个阶段：第一个阶段为极少部分用地先开工，主要目的为保土和暖场。但建筑规划尽量符合项目整体运作思路。第二个阶段为项目整体运营，以实现投资收益。 项目运营格局 第三部分 引申问题一： 若第一阶段运营项目不符合或直接调整“医药物流”的建设用地规划时，会影响项目以医药物流而获得的国家补助及优惠政策。 解决策略： 在不改变建设用地规划的情况下，前期仍以医药物流的 名义申报，但施工建设时仅建设配套物业和少量库房。第二个阶段运营起动时再行申请修改，此时行政申改难度可能相对降低。 定位策略 第三部分 第一阶段策略： 核心目标“保住地块”。 项目定位 选择尽量符合建设用地规划。以分期建设的策略申报 。 建筑物在第二阶段建设时最大限度的融入建筑规划中。 投资最小化，具有一定经济收益。 第二阶段策略： 对项目定位进行深入研究，实现项目价值的最大化。 突破传统的工业地产“租售模式”，提升到“资产运作模式”。 项目定位（ Project positioning ） 在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。 第三部分 因周边入住项目的影响，需慎重决策 受保土和优惠补助政策的影响，以此为名进行申报。实则 为项目另寻出路。 项目定位（ Proje