论房地产开发企业会计核算的特殊性.docVIP

论房地产开发企业会计核算的特殊性 Finance and Accounting 王宦主主llJr==置=￥~互E主生U主差去王:-t- l??? liI噩噩臼臼3WD.撮;组三口回燕苏君崔学刚企业统一会计制度的实施极大地提高了企业会计信息产的产权归属应当清楚，并有合法的产权证件;经过改、扩的可比性，但如何体现特殊企业的特点，进而保留其核算上建的房屋，产权所有者应在房地产行政管理部门办妥变更的;个性;是我们所面临的问题之一。房地产开发企业生产登记手续后，方能进行交易等;对于以出让方式取得土地使经营的特殊性及其房地产商品的特殊性决定了房地产开发用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，企业会计核算上的特殊性。本文试图从房地产开发企业商未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资品的特征入手，研究其会计的特殊问题。开发(即属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的259岛以上)的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的-、房地产开发企业收入确认标准房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值性和高风已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不险性，销售往往采用预售，除此之外也采用一般销售和分期能作为收入予以确认。付款销售。房地产商品销售的前提是首先要取得预售许可2、专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定证和销售许可证，在此基础上，经过签订预售合同并预收房的商品销售收入确认标准，如《收入》准则及《企业会计制款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收度》的相关规定等。1999年1月1日暂在上市公司实施的《企确认、收取房款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收业会计准则一一收入》第5条规定了销售商品的收入确认的入的确认同一般的生产企业相比具有一定的特殊性。《房地四个条件，即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转产开发企业会计制度》以结算账单提交买方并得到认可作移给购货方;企业既没有保留通常与所有权相联系的继续为房地产开发企业收入确认标准。该规定比较简单，宜于实管理权，也没有对己售出的商品实施控制;与交易相关的经际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合济利益能够流入企业;相关的收入和成本能够可靠地计量。理;而《收入》准则等则以风险和报酬的实质转移作为收入2∞1年1月1日暂在上市公司实施的《企业会计制度》第85条确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高对销售商品的收入确认作出了与《企业会计准则-一收入》的职业判断能力。在会计实务中，房地产开发企业究竟应在类似的规定。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬哪一环节确认收入?笔者认为，房地产商品销售收入的确认实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售应符合两个层次的标准，即法律标准和专业标准。方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入的确认带来了l 、法律标准。房地产是不动产，因此，房地产买卖在很困难。其焦点在于如何根据房地产开发企业销售的特点把大程度上依赖法律的制约和保护。法律标准是指我国相关握报酬和风险的转移。法规中规定的房地产销售必须符合的条件和标准:如房地房地产开发企业销售中涉及的主要环节包括签订预售现了严重的异常(差异率分别为137lt;1奇和63%)，显示公司通时，也在一定程度上证明了该方法的有效性。但需要说明的过虚增销售和少提折旧以操纵盈余的可能性较大;麦科特是，上述财务指标的异动只是公司存在操纵盈余的必要条公司的盈余质量指数出现了严重的异常(差异率为118%), 件，而非充分条件，也就是说，它只是表明公司存在操纵盈显示公司利用应计项目来操纵盈余的可能性较大。目前，这余的可能性，投资者应该引起警觉，至于是否真正存在操纵两家公司都在接受证监会的调查，调查的初步结论与前述盈余，投资者还需要进一步深入分析。另外，该方法主要适分析结果相吻合。用于做大盈余模式的盈余操纵，对于做小盈余模式的盈余操纵则检测效果不很理想。三、需注意的问题(作者单位:首都经贸大学会计学院)以上案例分析在说明如何运用前述财务分析方法的同责任编辑用文荣28 财务??与??会计????2∞2.09 ????捣????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????何????潵湡??