第三章房地产登记法律制度.pptxVIP

第三章 房地产登记法律制度第一节 房地产登记概述一、概念和特点房地产登记，指房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登记。房地产权利人房地产管理部门性质：房地产管理部门依职权实施的行政行为功能：权利确认、权利公示、管理特点1.房产与地产统一登记：登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台《物权法》《房地产登记暂行条例》2.房产与地产一体登记：不再分土地和房屋两个簿册3.登记实质审查制度：真实性审查二、登记的性质和功能性质：行政行为说 民事行为说房地产登记的功能物权变动功能：登记要件主义物权确认功能：不动产登记簿是物权归属和内容的根据不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，应与登记薄一致；除有证据证明登记薄确有错误外，以登记簿为准。物权公示功能：核心功能物权管理功能：产籍管理 审查监督登记的效力：1.意思主义：对抗主义 登记公示主义 形式主义登记体制：法 日意思表示-物权变动，没有依法登记前，不能对抗善意的第三人理论基础是对抗要件主义：房地产产权的变更、他项权利的设定，只要当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，债的成立，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件主要特点：登记机关对登记申请采取形式审查，登记权利之状态;登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国式登记制度”。2.登记要件主义登记机关对权利人的申请进行实质性审查，登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。　　主要特点：登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状;登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国式登记制度”。3.英美法上的托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力;已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致。产权登记制：登记要件主义+托伦斯登记制度其理论基础是成立要件主义：房地产权利的转移或他项权利的设定，当事人订立的合同具有其效力。但这种效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。出国去澳大利亚定居多年的胡某，原系长乐路某号三层东南间，北小间总面积为50.5平米房屋产权人。1997年6月23日，黄某与胡某签订《协议书》一份，约定黄某以总价人民币30万元购买胡某名下的上述房屋。黄某在向胡某支付了23万元后，才了解到该房屋类型为花园住宅，按相关政策办理过户还需要补缴一笔土地出让金，因双方对这笔土地出让金如何承担意见不一，导致协商不成。当年，黄某曾向法院起诉要求解除房屋买卖协议，在法院审理过程中，胡某则表示愿意承担这笔土地出让金。为此，双方达成协议，黄某搬入该房屋内居住，并向法院撤回了起诉。但事实上，胡某并没有按约补缴土地出让金和办理房屋产权过户手续。2006年5月中旬，黄某起诉到法院，要求胡某配合到房地产交易中心办理过户手续。经法院公告送达开庭通知后，胡某未作答辩。法院还查明，胡某已于2001年10月24日赴澳大利亚定居。2009年5月中旬，赵康通过报纸及中介，了解到了下关区一套房产准备出售。随后，赵康便和卖房人吴英取得联系并见了面。但房产证上是吴英丈夫李群的名字，吴英拿出了一份在雨花台区公证处出具的公证书，上面写明了李群委托她来出售此房。看到这份公证书，赵康方才打消疑虑，同意买下此房。经过协商，赵康和吴英在当年8月份签订了房屋买卖合同，约定房屋价款共计87万余元，赵康先给付15万元帮助其还清贷款，解押后双方办理房产过户手续，赵康再付30万元，出件后付清余款。赵康15万元首付已经支付了，可后来吴英却反悔找各种理由不肯将房屋过户给。多次协商无果后，赵康便将吴英告上了法院，要求继续履行房屋买卖合同，被告则是吴英、李群夫妇二人。经雨花台区公证处调查，认为在作公证时，系有人假冒李群并持假身份证件办理，与公证书相粘连的委托书中