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北京典型总部办公物业案例研究（产业地产） 谨呈：富通地产北京典型总部办公物业案例研究二零零八年七月运营城市服务中国 案例研究说明研究关键词：总部经济总部办公城市边缘新区成片开发本报告选取了北京近年来在总部经济带动下、在城市边缘新区开发的大规模总部基地或总部办公物业进行研究，为大城市尤其是有总部经济依托的核心城市的边缘新区的工业或商业用地开发开辟了新的开发模式和借鉴思路。本报告严格保密2 案例研究1案例1非中心2案例2总部基地3U案例3联东U谷4BDA案例4BDA国际企业大道本报告严格保密3 非中心-中弘国际商务花园休闲式商务办公场所，低层、低密度的商务花园非中心，并非无中心，也并非各中心各自为政，而是非常的中心，非传统的中心，是多元化、综合化、功能细分化、多中心的发展模式。非中心模式与“两轴两带多中心”的北京城市新规划不谋而合，非中心模式是北京城市发展的新引擎，非中心模式是区域发展的推进器，非中心模式开创了休闲商务办公的新纪元本报告严格保密4 非中心概况非中心，北京60项重点工程之一，总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区，包括30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心、26500平米超级会所、11000平米酒店及酒店式公寓，业态功能齐备，互动互荣。非中心，将创新性地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。在这里，没有封闭只有开放，没有压抑只有轻松，没有喧嚣只有宁静，没有呆板只有灵活……本报告严格保密5 非中心区域非中心在的地方，就是新中心“非中心”中弘国际商务花园地块位于朝阳区定福庄集团区域内，规划范围北起常营东路，南至朝阳北路；西临草房西路，东至航研所东路。区域内交通条件完备,朝阳北路一线贯通。项目距CBD中心区8公里，是公认的泛CBD区域，距朝阳路11.5公里，京通快速路2公里，机场高速5公里,温榆河走廊2公里，路网四通八达。地铁6号线终点站高速便捷，连接城市轨道交通网络。随着区域的发展，项目将拥有更强大的公交系统的支持。本报告严格保密6 非中心理念非中心在的地方，人就是中心??非常社会：整个人类社会、经济基础、上层建筑都呈现出“非中心”模式化发展现象??非常政策：两轴－两带－多中心新城市空间结构规划下应运而生??非常区位：地处定福庄——北京最具政策优势和发展潜力的区域??非常体量：45万平米大体量综合性商务办公集群??非常规划：低层、低密度、花园式、全生态化商务办公园区??非常环境：得天独厚周边环境，移步易景360度生态园林??非常建筑：简约的现代国际潮流设计，灵动自由空间分割??非常配套：配置豪华、业态综合、功能全面、服务到位本报告严格保密7 非中心建筑特色??整体建筑设计上极具现代意识。以简洁的??整体建筑设计上极具现代意识。以简洁的体形和单纯的材料来昭示建筑所表达的综体形和单纯的材料来昭示建筑所表达的综合、共享、现代和交流。通过透明材料的合、共享、现代和交流。通过透明材料的运用，同时配合穿插、重叠和折叠等设计运用，同时配合穿插、重叠和折叠等设计手法，增强建筑空间的流动感和时代感。手法，增强建筑空间的流动感和时代感。??1、建筑特性：据生态型商务办公物业的??1、建筑特性：据生态型商务办公物业的发展脉络及显著特征，非中心将是一个大发展脉络及显著特征，非中心将是一个大规模的新型生态、低密度、个性化、智能规模的新型生态、低密度、个性化、智能化的商务办公园区。它将利用钢结构现代、化的商务办公园区。它将利用钢结构现代、灵活、新颖的特点和优越的自然环境，突灵活、新颖的特点和优越的自然环境，突出表现空间与环境景观相融合的优势，体出表现空间与环境景观相融合的优势，体现绿色，环保，生态，健康的主题风格和现绿色，环保，生态，健康的主题风格和群生态、个性化的构建主旨。群生态、个性化的构建主旨。??2、基本元素：“泡”从功能上讲，每个??2、基本元素：“泡”从功能上讲，每个“泡”都具有非常符合办公特性的内部空“泡”都具有非常符合办公特性的内部空间和结构---规整的体形及灵活的内部空间。间和结构---规整的体形及灵活的内部空间。从形态上讲，每个“泡”都极具个性化的从形态上讲，每个“泡”都极具个性化的视觉效果和丰富的联想内涵。它选用3个矩视觉效果和丰富的联想内涵。它选用3个矩形商务办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本形商务办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态，面积在400平方米3000平方米不构成形态，面积在400平方米3000平方米不等，并可灵活分割。等，并可灵活分割。本报告严格保密8 非中心建筑特色??3、规划：网络与绿脉经过软化后的网络构成项目??3、规划：网络与绿脉经过软化后的网络构成项目规划的基本组织框架，体现了现代商务的规范性