博思堂创意之15发展商想法.pptVIP

BIRTHIDEA博思堂 [ 移花接木 ] 第15招 { 发展商的想法 } 一、教训 1、中国地产的2大教训 * 93年6月中央6号文件：整顿金融秩序 * 96年亚洲金融危机 * 93年前的海南和北海 2、万科地产后遗症 * 飞机场 * 火车道 * 头脑发热，俊园不赚钱； * 武汉要炸掉 3、发展商教训 * 政策风险：海南 * 定位不准：雕塑家园 * 成本无数：青岛丰合 * 大坑卖房：厦门华辉 * 乱求医：成都上河城 …… 二、头疼三部曲 1、开发量究竟多大？ * 市场能够承受得了？ * 销售能够销售得了？ 2、资金如何安排？ * 资金预算如何？ * 资金筹措如何？ * 最害怕资金高峰量； 3、施工组织如何安排？ * 地质 * 雨季 * 与销售接点的配合 三、没底三部曲 1、看地 * 究竟能不能够做？ 2、算帐 * 目前土地都是排卖，中心区地王3080元/平米楼面地价； 3、定位 * 究竟做什么？针对谁？ 四、力竭 1、规划设计概念如何确定？好多发展商根本不知道设计要点； 2、参与者是谁？需要钱； 3、材料标准是谁？需要钱； 4、能不能护得住？适可而止没标准； 5、规划设计不到位，三边（边改、边批、边建）； 6、执行者到不到位？ 五、苦心三步曲 1、我们的优势在哪里？ 2、如何才能杀开市场？户型、立面、规划，发展商比广告公司累； 3、如何才能建立现场？现场做什么？发展商有时更没地； 六、无尽的苦难 [ 销售神经病 ] * 今天17个电话，要不要改方案？ * 1号楼卖得不好？ * A户型卖得不好？ * 入伙有问题？ * 工程有问题？ * 质量有问题？ * 价格有问题？ * 配套有问题？ * 工程不配合？ * 政府不执行？ * 别人在跳水？ * 竞争对手在诽谤？ * 老百姓在闹事？ * 员工跳巢了？ * 克林顿有问题？ * *