经济转型中房地产的盈利模式.docVIP

经济转型中房地产的盈利模式 中投房地产团队 李少明 张 岩 陈舒静中投房地产团队 李少明 张 岩 陈舒静 2012年10月·北京 团队：中青结合，把握到位 团队成员： ?? 李少明：首席分析师，复旦大学工商管理硕士，16年李少明 首席分析师，复 大学 商管理硕 ， 年 证券研究从业经验 ?? 团队新生力量成长迅速，张岩、陈舒静来自北大人大 ，经济学硕士、管理学硕士 研究特色 ??对政策制度的研究与信息把握能力强 善于将对人 红利 经济政策与房地产行业的 解??善于将对人口红利、经济政策与房地产行业的深入理解 贯穿于投资机会的把握上，见解独到，基本功扎实，用 数据说话 ??把握住历次重要的投资拐点，11年11月坚定看多一线 获奖情况 ??把握住历次重要的投资拐点，11年11月坚定看多 线 股，12年2月坚定看多行业，12年8月提示风险建议减持 获奖情况 ??《投资者报》“2009年券商研究员准确度排行榜”第三名 ?? 首届“21世纪金牌分析师”房地产入围 ??《今日投资》财经资讯2007年度房地产行业最佳分析师入围??《今日投资》财经资讯2007年度房地产行业最佳分析师入围 结论 经济转型下行业加速洗牌，投资机会更多来自于集 中度提升带来的增长1 ． 具有“高周转”及“地产+产业”的盈利模式的公 2 具 式 司将持续保持增长的竞争优势，值得长期关注2 ． 看好：保、招、万、中南、首开、城建、环球、世 茂等及高周转新锐3 ． 茂等及高周转新锐 一、经济转型下房地产的发展趋势 行业加 速洗牌 调控制度 化、常态 经济增长方式 转变 化 ?? 中国经济增长模式的改变将减少对房地产的依赖度，行业增长趋势放缓 一、经济转型下房地产的发展趋势 调控常态化 政策支持 行业加速洗牌 优胜劣汰 ?? 支持刚需消费 ?? 加大中小套型普通住 政策支持 ?? 布局均衡、开 发普通商品房 优胜劣汰 ?? 加大中小套型普通住 宅供给（契税优惠） ?? 开发贷“定向宽松” 发普通商品房 的公司 ?? 实力雄厚的龙（50强房企及五证齐全项 目） ?? 实力雄厚的龙 头公司 调控调控 常态化常态化 行业加速行业加速 洗牌洗牌 强者愈强强者愈强 集中度集中度 提升提升 一、经济转型下房地产的发展趋势 万科 保利地产 招商地产 合计 龙头公司市场占有率呈提升趋势调控下行业集中度呈提升趋势 4 3% 4.4% 5.2% 4% 5% 6% 万科 保利地产 招商地产 合计 22.8% 20% 22% 24% 全国销售Top27占有率 1 8% 2.8% 3.5% 3.2% 4.3% 2% 3% 4% 17.2% 16.7% 14% 16% 18% 20% 1.8% 0% 1% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012E 13.6% 10% 12% 14% 2009年 2010年 2011年 2012年H 资料来源：中投证券研究所、公司公告、国家统计局 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012E2009年 2010年 2011年 2012年H “高周转”模式“高周转”模式 受益 调控常态化调控常态化 行业集中度提升行业集中度提升 “地产“地产++产业”盈利模式产业”盈利模式“地产“地产++产业”盈利模式产业”盈利模式 二、“高周转”的盈利模式，“多快好省” ?? “高周转”—快速开发销售回笼资金，“赚快钱”提高赚钱效率 不同周转率下的盈利情景分析 不同周转率下的盈利对比 “高周转” 行业平均 多0 8 “高周转” 行业平均水平 亿元 假 设 存货（亿元） 1 1 周转率 42% 27% 毛利率 40% 40% 多 0.70 0.450.5 0.6 0.7 0.8 设 毛利率 40% 40% 营业税金占比 11% 11% 三费占比 10% 10% 0.10 0 06 0.2 0.3 0.4 资料来源：中投证券研究所 0 0 0.06 0 0.1 收入 净利润 二、“高周转”的盈利模式，“多快好省” ?? “高周转”：存货周转率=销售成本/（平均存货-已售未结成本） 69.0% 80% 2011年存货周转率 60.1% 48.0% 69 0% 40% 50% 60% 70% 14.8% 14.5% 9.2% 10% 20% 30% 40% 31% 资料来源：中投证券研究所、Wind 0% 10% 万科A 保利地产 荣盛发展 亿城股份 苏宁环球 中华企业 ?? 选取营业收入前66家开发类公司，近三年平均营业收入排名前三分之一的公司 ?? 计算这1/3的公司存货周转率，选取11年周转最高、最低的三家公司进行比较 8 ?? 计算这1/3的公司存货周转率，选取11年周转最高、最低的三家公司进行比较 二、“