信托业务及法律风险控制.pptVIP

* 第二节 房地产信托业务 一、综述 （一）房地产的定义 房地产是指土地和地上建筑物及其附着于其上的权益，房地产一般分为住宅房地产、商业房地产、工业房地产和其他类房地产。 （二）房地产投资的特点 1、政策性强，受宏观调控影响大 2、资金需求量大 3、资金循环周期长 （三）房地产信托业务 房地产信托业务，是指信托公司以受托人的身份，通过单一或集合信托形式，接受委托人的信托财产，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以房地产项目或其经营企业为主要运用标的，对信托财产进行管理、运用和处分的经营行为。房地产信托的兴起对建立多样化的房地产金融体系具有积极作用。? * 二、监管政策 （一）中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发［2005］212号） 首次提出了房地产信托融资的三要件：“四证”齐全、具备“二级资质”、具有最低比例的“项目资本金” （二）中国银监会《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发［2006］54号） 该文首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管。 （三）中国银监会《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发［2008］265号） “265号文”禁止信托公司向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。 * （四）中国银监会《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》（银监发［2009］25号） （五）中国银监会《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》（银监发［2009］84号） 在国际金融危机背景下出台的“25号文”，适当调整了对信托公司房地产信托业务从严限制的政策。 （六）中国银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（银监办发［2010］54号） 该文件明确停止执行“25号文”中对监管评级2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定。信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3∶1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 * （七）中国银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（银监办发［2010］343号） （八）中国银监会《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（银监发［2011］11号） “11号文”对融资类房地产信托通过更严格的审批措施和较高的折算比例进行控制。如将单一类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数定为0.5%，其他房地产融资定为1%；集合类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资则为3%。 * 三、业务模式 （一）房地产债权融资信托模式 房地产债权融资是信托公司以债权的方式，将信托资金运用于房地产项目或房地产企业，以谋求信托财产的固定回报。 （二）房地产权益投资信托模式 房地产权益投资信托是指信托公司通过发行资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于房地产企业股权或特定资产或直接购买房地产，形成实质性权益投资，以一定方式直接或间接参与投资房地产企业或房地产项目的经营与管理，并以房地产投资的权益资产本身的收益或溢价作为信托财产收益的来源。 （三）基金化房地产信托模式 基金化房地产信托是指信托公司通过集合信托计划、以信托单位的方式募集信托资金，以规范的基金方式对信托资金进行运作，以“一对多”的投资方式进行管理的房地产业组合投资信托产品。 * （四）房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs），是通过公开发行受益凭证、基金单位或者股票的方式募集信托资金，由专业化的不动产投资机构进行管理，通过多元化投资选择各种不同的房地产群体、不同类型、不同地区的房地产项目，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。如果说基金化房地产信托属于私募信托基金，那么房地产投资信托基金则属于公募信托基金。作为房地产市场富有活力的一种创新，REITs已经在国际上形成了一套比较成熟的运营模式。 1、REITs的类型 根据投资业务的不同，REITs主要分为权益型、抵押型和混合型三种类型。 2、REITs的特点 （1）专业化管理 （2）组合投资，风险分散 （3）流动性强。 * 四、风险及防范 （一）房地产行业风险 （二）项目自身及市场风险 （三）资金挪用风险 （四）管理风险 （五）道德风险 * 第三节 证券投资信托业务 一、综述 证券投资信托业务是指信托公司将集合信托计划或者单独管理的信托产品项下的资金投资于依法公开发行并符合法律