建设法规_房地产管理法.ppt

建 设 法 规 第七章 房地产管理法 了解房地产管理法的概念 熟悉房地产管理法的基本原则、调整对象和适用范围 熟悉房地产开发用地法律制度 掌握房地产转让、销售、抵押、租赁和中介服务的法律制度 熟悉房地产权属登记制度 掌握违反《城市房地产管理法》及相关法律法规的法律责任 第一节 房地产管理法概述 一、房地产管理法的概念 广义：指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定深惠关系的法律规范的总称 狭义：《中华人民共和国城市房地产管理法》简称《城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正） (结构p178) 二、房地产管理法的立法目的 1、加强对房地产的管理 2、维护房地产市场秩序 3、保障房地产权利人的合法利益 4、促进房地产业的健康发展 三、房地产管理法的调整对象和适用范围 1、调整对象：是指人们在房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定的社会关系。 房地产民事关系、房地产行政管理关系、房地产经济关系 2、适用范围：我国城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 调整城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易及实施房地产管理。 四、房地产管理法的基本原则 1、节约用地保护耕地原则 2、国有土地有偿、有限期使用原则 3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则 4、保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法原则 5、依法纳税的原则 第二节 房地产开发用地 一、城市房地产开发用地 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 包括：基础设施用地、房屋建设用地、土地房屋一体化用地——综合开发用地（具体详见p183） 二、土地使用权有偿出让制度 1、土地使用权有偿出让的概念及特征 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 第二节 房地产开发用地 一、城市房地产开发用地 特征： ①土地使用权有偿出让是土地使用权转让的一种特殊形式，仅指土地使用者向国家购买土地使用权出让金的行为，其行为仅控制在房地产的一级市场。 ②出让的标的是土地使用权，其范围仅限于国有土地使用权。 ③土地使用权出让方只能是国家，城市规划内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。 ④土地使用权出让是一种有偿行为，受让方必须向国家缴纳一定数额的土地使用权出让金。 ⑤土地使用权的时间限制 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　（一）居住用地七十年；　　（二）工业用地五十年；　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；　　（五）综合或者其他用地五十年。 二、土地使用权有偿出让制度 2、土地使用权有偿出让双方的权利与义务 受让方权力：占用和使用土地的权力、收益权、出租和转让的权利、设定抵押的权利、物上请求权、相邻权 受让方义务： 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。 在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。 要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记 二、土地使用权有偿出让制度 2、土地使用权有偿出让双方的权利与义务 受让方权力：占用和使用土地的权力、收益权、出租和转让的权利、设定抵押的权利、物上请求权、相邻权 受让方义务： 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。 在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。 要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记 二、土地使用权有偿出让制度 3、土地使用权出让的批准权限及补偿 土地使用权出让，由市、县