20090706金都夏宫营销推广策略.pptVIP

本次报告要解决的问题 项目如何精准定位？ 产品要卖给谁？ 规划设计和推广要迎合谁？ 如何配合主题进行整合推广？ 如何俘获目标人群的心，实现销售？ 全程要思考的问题 我们的产品如何才能产生高附加值？ 市场上哪种需求处在饥渴却被忽视的状态？ 如何避开对手的挑战，跳出产品同质化的重围？ 用什么样的声音可以让目标人群迅速集聚？ 用什么样的方式可以让目标人群信服本产品并做出购买的决定？ contents 自然物质条件 “上有天堂、下有苏杭”，杭州作为著名的风景旅游城市，不仅有西湖和钱塘江，还有西溪、闲林、小和山、之江、银湖、湘湖等区块，独特的自然景观与人文资源都是别墅或排屋不可或缺的，这不仅是为追求高品质生活，更是对自然景观资源的尊重与充分利用。 杭州独特的秀丽山水，为人们所向往。特别是2001年余杭、萧山两市并入杭州市区，适合建设别墅的地段更多了。余杭、萧山等地邻近杭州的地段，大部分地区自然环境较好，沿水沿山，山型地貌非常适合建设别墅。 政策环境 2008年初，杭州市提出今明两年停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。而根据杭州市政府近日下发的住房建设规划，全市将在五年内停止别墅类房地产开发项目土地供应，一直持续到２０１２年年底。 杭州别墅供应量，两年内还不少 别墅用地一再被禁，别墅项目是否就奇货可居？ 就杭州目前的市场看，近两年别墅还有不少的供应量。 根据相关机构初步统计，仅青山湖板块目前还未消化的别墅排屋项目就约有近9000亩。而富阳板块仅仅两年内将开盘的项目还约有2000亩的供应未上市。再加上湘湖和由于交通建设更加拉近距离的千岛湖板块，相信杭州别墅市场未来的供应还是相当充足。即使从现在起不再有别墅用地审批出来，这些量也足够几年消化。 而且，单用容积率来界定别墅类用地在实际操作中也容易被钻空子。相关部门某人士告诉记者，在2003年以前不少开发商就囤积了大量的低容积率用地；此外，有些规模较大的中等容积率楼盘也可以在多层住宅中穿插排屋和别墅，这样整体项目的容积率还是比较高，符合审批条件。 别墅“求之不得” ??　 虽然别墅市场开始蠢蠢欲动。然而，真正意义上的好别墅却十分难求。??　 ??　 如上世纪90年代末期，城西蒋村的桂花园系列别墅、林语别墅等掀起杭州第一代别墅发展的高潮；从2000年初起，杭州别墅则锁定银湖、闲林、小和山、之江等风景秀丽的区域；自2005年以来，杭州别墅的选址则更是锁定在了拥有稀缺山水资源的青山湖区域，甚至延伸到了千岛湖等山水资源十分难得的周边城区。 ??　 对此，业界认为，土地稀缺加上国家明令禁止开发别墅，别墅的价值更加凸显。特别是一些优秀别墅项目，更是“求之不得”，从绿城·桃花源、南都高尔夫别墅等一些优秀别墅在市场大受欢迎度就可窥见一斑。 排屋“回归城市” ??　 相对于包括别墅排屋对地段苛刻要求，排屋回归城市。这是近期不少开发商新推的产品一个新亮点。因此，排屋也成为开发商丰富社区产品形态的一颗重要棋子。 ??　 其实，早在2007年5月份房交会现场，排屋就已经开始风生水起。 ??　 受区域层高限制，天阳房产在其位于城北的天阳·上河项目上，设计了上下四层两户人家的60余套叠排户型。作为杭州的老城区，拱宸桥一带近年来连小高层、多层项目都已经非常稀少，何况是更加稀有的叠排项目，天阳房产的这一举措，立即引起了人们的注意。 ??　 而近期，又一个老城区新盘闪亮亮相。位于杭州城北高架勾运路附近的风雅乐府，由“空中排屋”与城市联排组成，一期开盘，即取得90%的销售率。 ??　 同样，坤和·和家园项目主打产品也是排屋，初看这个楼盘，也许很多人没顾得上将它与“城市”连在一起，直到去过现场，人们不禁发现，将留下、和家园、西溪与城西连在一起后才发现，这个楼盘其实就藏在杭州这座城市里面。 ??　 此外，中海在滨江的项目钱塘山水，位于之江度假村的新帝·郎郡，位于下沙的保利·东湾，金隅·观澜时代，位于三墩的金地·自在城等这些主城区项目，也都在高层中规划了排屋产品。 据了解，目前排屋别墅的需求人群主要有三类。一是对居住的升级化需求，第二是社交需求，如在别墅举办企业沙龙、接待VIP客户等使用，还有一种则是投资，特别在目前楼市定价比较合理的状况下，不少投资客认为是一个“抄底”的好时机，如从温州、台州的投资客。 2008年底-2009年初房地产市场形势 2008年，在外部环境恶化、国内结构性政策调整以及经济内在周期的三重压力下，中国“出口——投资导向型增长模式”的内在矛盾全面激化，总供给与总需求关系出现逆转，宏观经济急转直下，出现“冰火两重天”的急剧变化