广渠门10号地土地挂牌可行性研究报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * 产品形象示意 物业定位建议 * 物业定位建议 * 物业定位建议 * 价格定位工作流程 步骤一：主销售周期内，对未来整体市场和城市高档公寓市场的价格水平判断； 步骤二：区域项目价格区间的确定； 步骤三：同类型物业的环比价格区间的确定； 步骤四：市场综合比较法，确定本案公寓部分价格空间。 物业定位建议——城市核心区高档公寓 * 主要考虑因素 国家大力振兴经济，房地产作为重要的促进消费的支持行业； 09年1季度，北京房地产市场在量升价稳，呈现全面的稳定和回暖迹象； 本案腹地属于区域内的“价值高点”； 区域竞争环境研究中，周边典型城市高档公寓成交价格和销售速度综合情况； 区域中以富力城为代表的城市中高档公寓价格； 本案的主力销售阶段将集中于2010年之后。 物业定位建议——城市核心区高档公寓 * 价格定位研究过程 物业定位建议——城市核心区高档公寓 整体市场影响价格区间推算 价格区域 现时价格 预期本案销售中期时段价格 价格区间 时间段 变动率 冠城·名敦道 15053 2 0% 15053 2 3% 15970 首城国际中心 13641 2 0% 13641 3% 14689 珠江帝景 17670 2 0% 17670 3% 19027 禧福汇 14498 2 0% 14498 3% 15612 价格均为扣除装修后的毛坯口径 * 物业定位建议——城市核心区高档公寓 个案性因素比对 　 项目规模/成熟度 容积率 建筑形式 建筑形象 户型空间 社区景观 综合比较排名 冠城·名敦道 5 5 3 5 5 5 5 首城国际中心 2 4 2 2 3 4 4 珠江帝景 1 3 4 3 2 2 2 禧福汇 3 2 5 4 4 3 3 本案 4 1 1 1 1 1 1 本案个案性因素修正 比率 宏观形势和潜在供应 -5% 景观资源 3% 优异的产品附加优势 3% 良好的营销和市场操作 5% 实力性的信达品牌 3% 个案因素累计修正 9.00% * 城市公寓部分，可以实现的毛坯口径均价为19000-21000元/平米，考虑的增加2000-3000元/平米的精装修，折合至销售价格中，全案可实现的价格为22000-24000元/平米； 商业部分根据周边市场的现状，社区底商为35000元/平米，独立商业价格为45000元/平米。 物业定位建议——城市核心区高档公寓 城市公寓方向全案价格区间 项目 基础区间 个案修正 终值 价格下限 17670 9.00% 19260.2 价格上限 19027 9.00% 20739.7 * 目 录 2 3 宏观市场研究分析 1 项目资源条件分析 竞争市场研究分析 4 物业发展方向建议 5 项目开发经济性分析 6 关于土地竞拍的相关建议 * 项目开发方案的经济分析 项目规划设计指标 分项 指标 建筑规模（平米） 72589 商品住宅（平米） 47664 还建（平米） 10080 廉租房（平米） 5000 社区商业（平米） 9845 车位数（个） 498 地下面积（平米） 29920 财务初步分析中土地价格暂按照挂牌底价，进行相关成本测算； 暂不考虑资金成本。 * 城市核心高档公寓方案的经济分析 项目成本构成 * 城市核心高档公寓方案的经济分析 项目开发和销售计划 商品房部分销售计划 项目 地上面积/个数 销售面积 销售价格 销售率 销售额 商品住宅 47664 47664 22000 100% 104860.80 社区底商 5880 5880 35000 100% 20580.00 独立商业 3965 3965 45000 200% 35685.00 车位 498 498 15 30% 2241.00 合计 53544 　 30510.76 　 163366.80 还建及廉租房收入计划 项目 地上面积/个数 销售价格 销售率 销售额 还建 10080 8033.33 100% 8097.60 廉租房 5000 1800 100% 900.00 合计 　 　 　 8997.60 * 城市核心高档公寓方案的经济分析 项目静态盈利情况 主营业务收入 172364.40 主营业务成本（开发成本+开发费用） 77632.28 主营业务税金及附加 （流转税5.5%） 9480.04 利润总额 85252.08 　　扣减：所得税 21313.02 净利润 63939.06 投资毛利率 109.82% 销售净利率 37.10% 在土地成本为挂牌底价的情况下，投资毛利率超过100%，利润极高，说明本项目土地价格必将存在较大的溢价空间； * 城市核心高档公寓方案的经济分析 项目开发现金流状况 * 城市