2008年武汉市九州集团总部大楼可行性报1526518776.doc

集团总部大楼项目可行性报告 制作人:王 完成时间:2008.08.09 目次 第一部分 项目研究总论…………………………………2 第二部分 集团经济预测………………………………….7 第三部分 项目建设需求分析……………………………9 第四部分 项目开发估算…………………………………14 第五部分 劳动安全卫生与消防…………………………16 第六部分 人力资源配置…………………………………18 第七部分 资金筹措………………………………………23 第八部分 财务评价………………………………………25 第九部分 项目投资风险分析……………………………28 第十部分 社会经济效益分析……………………………31 第十一部分 项目实施进度…………………………………32 第一部分 项目研究总论 投资主体： 九州通集团 项目主管单位： 九州通集团基建部 项目拟建地区、地点： 武汉市汉阳区龙阳大道特8号 承担可行性研究的单位： 九州通集团投资管理总部 项目提出的背景： 九州通是总部位于武汉市汉阳区，于2007年8月成功引进外资6000万美元，正式变更为中外合资企业的大型企业集团。集团公司注册资金7.8亿元，拥有总资产42亿元、员工9100余人、下属企业50余家，连锁药店800多家，经营品种超过11000种。 九州通集团和中国各大制药企业拥有良好的合作关系，拥有上游合作伙伴4200多家，下游客户58000多家，九州通集团营销网络覆盖中国行政区域的70％以上。 集团以药品批发、物流配送、零售连锁和医药电子商务为主要业务。从2001年—2007年，九州通集团年销售收入分别为15亿元、33亿元、62亿元、84亿元、110亿元、128亿元和158亿元，年均复合增长率达50％。在全国工商联公布的“中国民营企业500强”中名列全国第33位，湖北省第1位，并连续三年进入中国企业500强行列。 目前集团的办公仍为分散的方式，效率较低，难以掌握企业整体的运营和财务状况。 项目可行性报告编制依据： （1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件项目建议书及其批复文件 （2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 （3）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年） （4）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （5）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （6）投资项目方签定的协议书或意向书 （7）编制《报告》的委托合同 根据项目需要进行的调查和收集的设计基础资料 （8）其他有关依据资料 项目概况 （一）地理位置 位于汉阳的交通要道龙阳大道。 （二）项目拟建规模及相关数据 投资总额20546万元，土建部分15246万元，设备投资5300万元。项目建设总面积66990平方米。 项目定位 业务形态包括医药物流、酒店、办公等，建设功能定位于办公、医药企业孵化器、商务中心。 投资环境分析 1.现有建设条件。 （1）供水 （2）雨水、污水排放 （3）供热 （4）供电 （5）供气 2.开发区的金融税收政策 （1）企业所得税 基础税率为15%。新办高新技术企业和外商投资企业享受“两免三减半”。出口产品的产值达到本企业当年总产值70%以上的，减按10%的税率征收所得税。高新技术企业出口产品产值达当年总产值50%以上的企业减按10%征收所得税。外商投资的先进技术企业，经营期在10年以上的，减免企业所得税期满后，可延长减半征收所得税三年。减半后所得税低于10%的，按10%税率征收所得税。企业有偿转让高新技术免征营业税；在技术转让过程中的相关咨询、服务、培训所得，年净收入在30万以下的免征所得税；30万以上、80万以下的先征收后返还所得税。企业引进的技术消化、吸收项目投产后，对该项目所获利润征收的所得税3年内由财政部门返还。 （2）地方所得税： 生产性外商投资企业自获利年度起10年内免缴地方所得税。 （3）特殊优惠政策： 科技工业园生产性企业基本建设项目，免征城市基础设施配套费、教育附加费、商业网点配套费、人防设施配套费，固定资产投资方向调节税以零税率计；按规划自行配套建设，其非生产性基建项目也免征上述税费。 高新技术企业增值税地方留成部分，三年内按50%返还；对高新技术产品的出口企业，实行增值税零税率。 对软件企业，其软件产品按6%计算缴纳增值税；工资支出按实际发生额在所得税税前扣除。 武汉市注册企业自行开发并达到国内先进水平、具有重大推广应用价值的计算机软件，年销售额达到1000万元以上的，3年内对该产品新增增值税的地方分成部分按80%的比例返还。 高新技术建设项目，除地价外，其他市级管理权限的收费实行“零费率”的收费标准。 高新技术企业新建成或新购置的生产经营场所，自建成或购置