金网络中国房地产市场形势展望报告调查研究总结.doc

金网络中国房地产市场形势展望报告调查研究总结 与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。 在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。 同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。 房企运营： 面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。 多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。 规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。 房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。 要点——2012年房地产市场回顾（2） 2012年房地产市场出现回暖 调控不放松； 消费者观望心态浓重； 市场预期极度悲观； 整体市场成交低迷。 市场运行-1 1-2月份 — 观望胶着，市场仍延续2011年低迷状态 3-6月 — 价调量升，市场快速回暖 下半年 — 市场转好趋势确立，量价齐升 政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好； 房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市； 刚需率先回暖，市场活跃度提升； 整体呈现价调量升态势。 刚需加速 释放，销售持续向好，各地市场全面活跃； 高端和投资需求有所活跃； 土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷回升； 房价从阶段低谷回升，年底加速涨升； 市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。 2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势 市场运行-2 销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。 1 ～ 11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。 房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。 新开工面积：商品房和住宅同比均下降。 1～11月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降 7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。 开发投资： 商品房和住宅同比增幅均在10%以上。 1～11月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。 售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。 以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。 土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金 明显下滑。 全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。 经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快 市场运行-3 2012年1～11月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统） 序号 区域 城市 销售面积 （万平米） 销售增长（%） 房价水平 （元/平米） 房价涨幅（%） 开工面积 （万平米） 开工增长（%） 商品房/住宅 商品房/住宅 商品房/住宅 商品房/住宅 商品房/住宅 商品房/住宅 1 一线 城市 北京 1532/1179 38.26/52.73 17597/17239 -4.78/-0.07 2897/1455 -26.05/-40.50 2 深圳 472/436 17.82/16.24 19604/18993 -6.60/-7.91 867/545 54.06/42.31 3 上海 1610/1369 7.45/12.96 14395/14264 -6.77/-0.45 2532/1464 -23.14/-33.05 4 广州 1162/999 8.26/12.51 12789/11749 3.96/6.63 1445/