浪漫满屋项目前期营销策划方案.docVIP

浪漫满屋项目前期营销策划方案 根据浪漫满屋项目所处的位置和涟钢区域的房地产市场销售情况，特作如下四大部分。 第一部分项目周边情况和客户群体分析 一． 项目周边情况 1、项目位置 本项目位于涟钢仙人阁板块，临30米宽仙桥西街北侧与碧溪路交汇处、项目规划占地面积9006.9平米，建筑占地面积2712平米，总建筑面积16272平米，容积率1.5，建筑密度30%，绿地率35.8%，东西长约76米，南北长约123米。 2、项目地块情况 由于地处仙桥西街，目前该道路尚未拉通至涟钢医院，地块上无拆迁，三通一平未完成，成为一块堆土场，在前期必须平整好土地，才能开发建设。 3、周边配套齐全 学校：涟钢中学、蓝圃中学、楚英学校、潇湘学院，娄底八小、九小、蓝精灵幼儿园、小博士幼儿园、各类舞蹈书法美术班，跆拳道培训中心等。 超市：沃尔玛、步步高、惠源、大红鹰等大型超市，还有大大小小几百家便利店，服装店，宾馆酒家饮食店等。 金融机构：农行、建行、工行、中国银行、邮政储蓄、信用社。 市场；五江建材市场、仙人阁综合市场、涟钢大市场、安溪农贸市场、黄尼塘农贸市场。 休闲体育设施：有青山公园、涟钢体育馆、羽毛球场、桌球馆、跆拳道、瑜茄馆、美容美发足浴馆、茶楼、酒吧等健身休闲馆一应俱全。 便捷交通：2路、3路、6路、8路18路等多条公交线路方便你的出行。从娄底发往涟源、冷江、新化、宁乡、益阳、常德等地大巴车经过本区域。方便你到达省内各地。 二． 客户群体分析 1、涟钢及开发区有近15万人口的消费群体，涟钢职工近2万人，加上各企事业单位及周边服务常住人口，组成庞大的消费群体。 2、涟钢客户群体特征： a、刚性需求强：涟钢每年新增大学生工作达80人，加上外来就业人员达200人之多，这批人员是未来购房的主力。 b、改善性换房人群大：凡在50岁以下的客户群，经历过福利分房，由于单位福利房只有56平米，太小不方便居住，这部分客户需要换房，一般需要三房两厅两卫面积在110至120平米的左右。 c、投资客户：由于早几年房价上涨快，涟钢部分投资客户己尝到投资甜头，进行投资客户不少，大多需要楼层较好的2、3、4楼，5、6楼就不愿要。 d、涟钢职工裙带关系购房群：由于有亲戚在涟钢，许多亲朋好友或与涟钢有业务往来的单位及个人购房，这部分购房群较大，一般需求在110一120平米。 e、外出返乡务工人员：近几年来外出务工人员多，一部分外出打工人员给父母购房，和本人回乡离乡不离城人员购房，由于经历过大城市房价高再回到涟钢购房感觉压力很轻，可以轻松置业，这部分客户一般需要面积大一点，在120一128平米之间。 3、行为习惯：涟钢区域客户大多是互相联系裙带客户关系，只要了解了客户属性，就可以全面带动销售、象他们大多是和父母住在一块，有些是父母出资，有些是双方共同出钱，所以对于这类客户必须抓住老人消费心理、他们必须购买楼层低的住房。而有的刚成家或准备成家一族他们需要的婚房，就要求小户型两房两厅，而年轻人给父母买的夕阳房就需要功能齐全的小两房，八十平方左右。而对于改善性住房的购房群要求户型南北通透采光，明厅明厨明卧明卫设计，而且功能齐全设计合理的中等适应性三房两厅，楼层在五楼以下。而对于投资客户需要的是紧凑型三房，要求主卧大一点，楼层在2一4楼，一便于出租，二便于自己居住。 第二部分本区域房地产发展状况和房地产发展趋势 一、 本区城房地产发展伏况 1、本区域楼盘分析： 中欧阳光城：目前销售的是三期三栋电梯房，两栋多层。多层全部销售完毕，而三栋高层电梯房正在销售，己销售三十多套。工程十八栋建到十一层，十六栋建到八层。均价在2200元每平米。 格林春天：多层住房已推出第二批房源，两批总计285套，销售均价在2050元每平方，第一批120套当天抢购100套，第二批全部推出只销售20多套。 万顺名苑：5月15日开盘，总计120套多层住房，目前推出96套当天销售46套，到目前为止销售63套，只余下30套，大多是5、6楼较高楼层和128平米的三房两厅大户型。 铂金玫瑰园：目前推出的是第三期电梯高层，均价尚未推出，销售不理想，二期还剩下部分电梯房未销完。 五洲新外滩：四栋电梯高层共三百八十户，户型有小户型公寓，也有两房两厅，三房两厅，四房两厅多种户型。目前正在销售VIP卡，未出价格。 涟鑫佳苑：一期剩下一些尾房，均价1400元每平方，二期尚未推出，目前正在交房。 2、房地产发展现状： 由于涟钢区域与娄底城区客户群体不同，局限于涟钢职工及附近的客户，外地客户少，影响不大。但本区域客户不愿意接受电梯房，由于电梯房在分摊面积和物业管理费方面收费较高，加上水气压力不够，使用不方便，致使许多客户望而生畏。 多层住房由于楼层矮，分摊面积少，物管费低，单价总价低等特点，容易被客户接受。但由于涟钢每年在开发项目，现在也转向走多