论房地产资本运动(书稿)1006（新）.doc

中美住房金融理论与政策：房地产资本运动的视角 序 言 中国经济30年的快速增长，推动形成了房地产资本运动新的特点。和其他国家在快速城市化和现代化的过程中的轨迹类似，近年来中国城市拓展和城市更新中房地产价格上涨房屋拆迁纠纷不断问题， 目 录 序 言 1 引论：资本运动创造国民财富 6 第一节 资本运动是市场经济社会的一种基本制度安排 6 第二节 从马克思、熊彼特到凯恩斯：经典学者的精华观点评述 15 第三节 资本运动所依存的经济格局：资源—信息—制度—空间 24 第一章 关于房地产资本运动及其典型形式——住房金融的理论探讨 28 第一节 房地产资本及其运动的基本概念和理论要点 28 第二节 住房金融及其基本特征 36 第三节 房地产资本运动与宏观经济波动 43 第四节 房地产资本运动与城市发展 46 第二章 房地产资本运动的历史源流：中美城市发展与住房金融史的考察 53 第一节 美国城市发展与住房金融史的考察 53 第二节 中国城市发展与住房金融史的考察 64 第三节 当代中国的房地产市场和住房金融概况 75 第四节 当代美国的房地产市场与住房金融概况 83 第五节 中美城市发展史上的房地产资本运动特点 90 第六节 国际因素开始对中国住房金融市场产生影响 96 第三章 房地产资本运动的“符号化”与住房金融工具创新 103 第一节 房地产资本运动的现代形式——“符号化”的房地产资本 103 第二节 美国的住房抵押贷款及其证券化 112 第三节 中国开展住房抵押贷款证券化的困境 122 第四节 房地产投资信托（REITs）创新的缘由、过程及效果 126 第五节 住房金融工具创新推动当代房地产资本运动新格局的形成 136 第四章 房地产资本运动中的“管涌效应”及其管理 149 第一节 房地产资本运动中的主要风险点分析 150 第二节 金融创新放大了房地产资本运动的“管涌效应” 160 第三节 房地产金融危机的管理与控制 168 第五章 房地产资本运动与住房金融主体行为 188 第一节 资本逐利的主体——房地产开发商行为 188 第二节 土地资源资本化与中国地方政府行为 194 第三节 住房金融产品的供给和需求方——住房金融机构与居民行为 202 第四节 对房地产资本运动主体行为的模型解释 208 第六章 房地产资本运动与住房金融政策后果 215 第一节 房价、地价与房地产开发利润率 215 第二节 美国“郊区化”运动与城市问题 224 第三节 中国城市居住区空间结构的内部分异 227 第四节 构建和完善住房保障制度永远是政府的职责 231 第五节 政府对住房金融的深度介入和支持 234 第六节 创新住房金融制度和工具以利于改善住房的可支付性 237 主要参考文献 244 后　记 250 引论：资本运动创造国民财富 资本运动是经济理论的核心范畴。细读马克思主义经典作家和古典、新古典经济学家们的原著，可以发现他们有相通之处，那就是资本运动。资本运动创造国民财富，从资本运动过程可以揭示财富和价值的形成，可以揭示利润的性质和利润率的决定，可以逻辑推演出市场经济的生产、交换、分配、技术选择及资本积累的整个过程，并在现实中还原。为了追求逻辑上的完整性，本书从资本运动的理论开始阐述，这也是本书对房地产资本运动、中美两国住房金融理论与政策进行分析的逻辑起点。 第一节 资本运动是市场经济社会的一种基本制度安排 资本理论是经济学理论中最富争议的理论之一，西方经济学家对资本的定义非常多，如凝固的劳动、递延的消费、耐用品存量、要素服务流量等，对于资本的组成，资本的性质，资本价值决定是否与技术相关，资本价值测量是否独立于利润率和收入分配，资本价值能否加总等问题也一直争论不休。马克思则认为资本不是物，而是一种生产关系，是能带来剩余价值的价值。尽管经济学家们从各自立论的需要出发，对资本的内涵及外延作出了不同的界定，但有一点是有共识的，那就是运动性和增殖性是资本的本质属性，资本只有在运动中才能增殖，而且利润（或剩余价值）是在资本运动中得以产生并进行分配的。 作者特别注意到国内有的学者已经指出的这样一种现象：在新古典理论中，资本与土地并列为生产要素，但在国民收入核算的SNA体系中，却并不存在土地这样的生产要素，地产的价值被列入到资本存量之中。统计资料显示，在美国的总资本中，房地产占60%左右，而且房地产在总资本中的比重在长期是稳定的，也就是说，房地产的价值是随着经济增长率的变化而呈现稳定上升趋势的。与此相关联的是，同样是庇护人们生活的一幢房屋，以前只是主人拥有的一项“不动产”，变现是很不容易的（除非让渡全部或部分产权给别人），但如今的美国人却可以以这样的“不动产”的不断上升的价值作为抵押，