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新天地商业广场商业规划方案 功能定位和动线构想 一、功能定位 （一）概述 功能的定位是业态定位的指导纲领，广场内部适宜集合哪些功能，各功能的比例如何，怎样使购物中心的长期效益最大化？新天地商业广场体量相对较大，准确的功能定位比业态定位更需要认真研究和谨慎决策。我们在进行功能定位时需要考虑以下因素： 1、注意规划餐饮（即时性消费）、休闲娱乐（体验性消费）功能。餐饮、休闲、娱乐能大大增加顾客的停留时间、单次平均消费额、以及顾客的重游率，餐饮、休闲、娱乐主导的购物具有更强的竞争力，再通过合理安排广场的动线，可以大大提高广场的人气和超市、商铺的业绩，营造一个良好的商业氛围。 2、按顾客对象进行楼层功能布局，让体验式消费照样在各种零售业态中完成，同时，休闲、娱乐、餐饮中也开始加入零售的元素，可能使一些业态变得越来越叠合在一起。 3、让商业广场的环境娱乐、即兴娱乐、活动组织，各种展示、演出、聚集会等功能成为氛围营造的点睛之笔。 4、功能安排应与后续配套开发部分形成功能对接和互补。功能定位之后，需要的只是结合档次的定位、主题的定位等考虑具体的业态组合。 5、再根据消费者消费习惯的一致性进行功能细分，如一级功能、二级功能等。 6、注意功能之间必须互补。各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，这样可增强广场的吸引力，。 7、注意营业时间分析。不同功能的经营场所的营业时间是不相同的，通过营业时间、功能差异等因素，将不同的功能组合在一起，形成功能分区，可以避免营业时间不同而形成的相互干扰。 8、注意人流聚集性。广场应该具备聚合人流、组合聚合人流、分享人流的功能，或者至少具备前两种类型中的一种。 9、广场处在各种商业地产项目扎堆重叠的灵峰山商圈，并暂时表现为边缘化，又与其他项目是竞争的关系，因而必须考虑错位经营。 10、随时根据外部环境的变化修正规划。在功能定位之后，必须结合外界因素对功能进行调整，比如配套开发物业的情况、竞争对手的情况等。 （二）广场功能的定位方案 新天地商业广场的基础功能是购物，主要功能是餐饮、娱乐、休闲、健身、公关、商务，辅助功能是活动、聚会、小集会、演出、展示。 1、基础功能的实现已经有以超市为主力、ITAT为辅助、各种零售商铺为补充的业种组合。 2、主要功能中： 餐饮功能已经有主力店金龙寨（特色中餐）在经营，麦肯基（西餐）为辅助，再引进一些小型的特色餐饮（如湘菜、川菜、东北菜等）进行补充。同时，快捷速食类型的风味特色小吃还能细化功能，如冷饮、刨冰、冰花、凉茶、烫食等。 娱乐休闲健身商务的主要依靠SPA、浴足、推拿、球馆、溜冰场、影院、健身、网吧、茶馆、酒吧、咖啡店、书报杂志、打字复印、传真邮件等业种来实现。目前，除了水姑娘外，这一功能的主力店、辅助店、补充店、外延店都是空缺。 3、辅助功能是基于广场整洁、高雅、时尚、便捷、安全、轻松的环境，通过我们的策划、引导、支持来实现的。 二、原有业态和业种的调整 （一）、联华问题的解决方案 联华超市很快将遭到泰兴和华联的前后夹击，以联华目前的表现，将很难应付这样的局面。如果对联华的股东们已经不抱希望，那就只有换血。换血的方式有几种：一是引进新的投资者，二是引进新的团队，三是组建自己的团队。新的团队需要联华现在的投资者的认可，有难度，而且也未必就能胜过联华现在的团队，自己组建团队完全是远水救近火。而新的投资者势必提出苛刻的条件，外来的会不会再次水土不服？ 可否大胆地设想一下由泰兴来接收联华，作为最后一步棋？把一家对本土商业文化非常熟悉并已经成功运作起来的本地超市做成绝对大的规模，以此打压华联的生存空间，是否可行？从分店布局上看，泰兴完全有必要掌握远东国际城商圈范围内的客户资源。必须注意，华联传说是正规的北京团队在筹备，其栖身的香港城目前在区位和地段上有暂时的优势，我们不能让华联把这种优势强化和固化。 （二）ITAT和水姑娘的触动 ITAT是的模式成功的，应当已经拥有一批客户，有长期发展的动力。但只能吸引一些消费水平一般的年轻群体，且人流的吸引作用不大，说明我们没有高端消费群体需要的业种和业态。贺州的高端消费群体大且消费能力强，但相当部分人的服饰消费是在南宁、桂林、广州实现的，主要是本地没有货真价实的高端品牌吸引他们，而这些人的消费习惯是停车、步入、选购、走人，或者干脆电话订送，但这样的店绝对能吸引对高端生活向往的消费者，令这个人群三天两头想跑新天地过眼球瘾，如果再布局一些二线强势品牌，就能产生眼球经济：买不了第一的我买第二的。 水姑娘作为一种休闲、公关、快餐功能业种，因雅致而诱人，因时尚而的活人，因特色而如娱人，但却遇到生存的压力，这需要我们做怎么样的配套为她隆压呢？比如，我们是不是也可以出广场的商讯，是不是可以组织多商家联合的推广，是不是可以在重要位置为她们做