中原2010年5月27日长沙万科·金域华府价格策略建议.pptVIP

目标沟通 本次报告需回答的问题 推售目标及销售计划 公寓客户年龄集中在31-40岁，约占48%。可见中青年是我们楼盘的主力消费客户群。处于该年龄段的客户，事业取得一定成就，购买能力较强。 以下以高层楼栋（1、2、6、7、8、12、13#）为例进行价格表制定说明！ 1T4: 选择范围： 目前市场在售、将售公寓及住宅产品项目 选择依据： 区域、资源、产品类型、质素/档次、规模具有较高匹配度 竞品圈定： 公寓：亚商国际、金领家族、华晨国际、星城映象 住宅：恒大绿洲、融科·紫檀、新城新世界、中城·丽景香山 3、定价竞品圈定 市场静态比准——均价区间制定 3.1 开发商品牌 物业管理品牌 10 品牌 100 总计 内部配套（会所/社区商业） 外部配套（商业/教育） 交通：公交 10 配套 外部自然资源丰富 内部景观打造 25? 资源 户型舒适度 赠送入户/露台面积 用材 20? 产品 指标 得分 评分原则 区域价值 35? 区域认知度 区域的发展前景 区域居住群体的高端性 4、比准维度选择——五大指标比准体系 市场静态比准——均价区间制定 3.1 综合考量各项目质素与本项目的竞争关系，进行如下类似度分析，设定各项目的参考权重： 10% ★★ ★★★ ★★★ ★★★ 星城映象 30% ★★ ★★★ ★★★ ★★★ 华晨国际 40% ★★ ★★★★ ★★★ ★★★ 亚商国际 20% ★★ ★★★ ★★★ ★★★ 金领家族 项目 区域 资源 产品 配套 权重设置 5、比准权重设定 市场静态比准——均价区间制定 3.1 10% ★★★ ★★★ ★★ ★★ 星城映象 30% ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ 融科·紫檀 10% ★★ ★★ ★★ ★★★ 新城新世界 20% ★★ ★★ ★★★ ★★★ 中城·丽景香山 30% ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ 恒大绿洲 项目 区域 资源 产品 配套 权重设置 “典型竞品比较法” 3.1 圭塘河风光带、雨花区政府广场、泳池会所 22 本项目 南加州风格较为突出 19 融科紫檀 内部园林 18 新城新世界 内部山体公园 23 中城丽景香山 内部园林、湖景 23 恒大绿洲 内部园林 19 星城映象 无 19 亚商国际 无 19 金领家族 圭塘河风光带 21.5 万树丹堤 1.外部自然资源丰富2.内部景观打造 圭塘河风光带、新城与老城交汇处 31 本项目 2号线地铁口物业，目前地铁已动工 30 融科紫檀 体育新城板块、目前发展逐渐成熟 31 新城新世界 体育新城板块、目前发展逐渐成熟 31 中城丽景香山 劳动路，体育中心旁，有待发展 30 恒大绿洲 劳动路，体育中心旁，有待发展 29.5 星城映象 韶山路，区域发展成熟 33 亚商国际 韶山路，区域发展成熟 33 金领家族 圭塘河风光带、新城与老城交汇处 31 万树丹堤 1.区域认知度 2.区域的发展前景3.区域居住群体的高端性 得分说明 　得分 各指标得分建议 评分原则 可比竞品评价情况 泳池、会所、7800平米城市广场、主力店、1.2街区式商业、双地铁口 7 本项目 靠近地铁口及机场、内部会所 7 融科紫檀 交通便捷、毗邻地铁口 7 新城新世界 交通便捷、毗邻地铁口 7 中城丽景香山 会所、后期商业、酒店 8 恒大绿洲 配套较为匮乏，社区中有幼儿园 7 星城映象 大润发超市、红星国际家居城、红星井湾辐射商圈、周边学校较多、交通便捷 8 亚商国际 大润发超市、红星国际家居城、红星井湾辐射商圈、周边学校较多、交通便捷 8.5 金领家族 圭塘河风光带 7 万树丹堤 1.内部配套（会所/社区商业）2.外部配套（商业/教育）3.交通：公交 首创户型，使用率高；建筑品质感强 18 本项目 户型一般，赠送面积少；用材一般 18 融科紫檀 户型方正，赠送面积较多；品质较好 16 新城新世界 户型方正，赠送阳台入户花园；用材品质感强 16 中城丽景香山 户型方正，凸窗赠送；用材品质感强 17.5 恒大绿洲 户型较多，有一定赠送面积；用材一般 16 星城映象 户型单一，赠送面积少；用材一般 15.5 亚商国际 户型一般，赠送面积少；用材一般 16.5 金领家族 户型一般，赠送面积少；用材一般 17 万树丹堤 1.户型舒适度2.赠送入户/露台面积3.用材 得分说明 　得分 各指标得分建议 评分原则 “典型竞品比较法” 3.1 开发产品牌知名度高 10 本项目 开发产品牌知名度高 9 融科紫檀 开发产品牌知名度高 8 新城新世界 开发产品牌知名度高 8 中城丽景香山 开发产品牌知名度高 9 恒大绿洲 开发产品牌知名度一般 7.5 星城映象 开发产品牌知名度一般 7.5 亚商国际 开发产品牌知名度一般 7.5 金领家族 开发产品牌知名度一般 7.5 万树