港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性计划书（可编辑）.docVIP

港务局长沙湘江旅游客运中心项目可行性计划书 目录 第一部分宏观市场分析 2 一长沙市城市概况及发展定位 2 二长沙市经济运行概况 2 三社会消费情况 2 第二部分长沙市商业市场分析 2 一长沙商业概况 2 二长沙市商业业态分析 2 三长沙商业地产现状及发展分析 2 第三部分项目地块解析 2 一项目周边区域调查 2 二项目简介 2 三用地条件分析 2 四项目的SWOT分析 2 五项目综合评价 2 第四部分项目定位 2 方案一传统商业模式 2 方案二创新商业模式 2 第五部分财务分析 2 一项目开发建设进度安排 2 二投资估算及资金筹措 2 三方案一经济测算分析 2 四方案二经济测算分析 2 关于项目招商部分的思考 2 第一部分宏观市场分析 一长沙市城市概况及发展定位 一长沙市城市概况 1地理概况 长沙位于中国东南部湖南省东部偏北湘江下游和长浏盆地西缘地域范围为东经111o53′114o15′北纬27o51′28o41′其东临江西宜春地区和萍乡市南接株洲湘潭西连娄底益阳北抵岳阳益阳 长沙处湘江水系境内有流入湘江的支流15条其地形呈盆地状围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原东西两侧及东南面为低山与丘陵长沙东西长约230公里南北宽约88公里2004年全市土地面积为平方公里其中市区面积5655平方公里建成区面积189平方平方公里 2属性特征 长沙是湖南省的省会是湖南的政治经济文化教育科技通信金融的中心也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市楚汉名城之誉的长沙有三千多年的文明史长沙星对应的这些地方就叫长沙故长沙又有星沙的别称长沙作为治所秦称湘县汉称临湘晋称湘丹唐宋称谭州等明清名为长沙1922年定为湖南的省会1933年正式设市3761所其中高等院校23所国防科技大学中南大学湖南大学湖南师范大学等在国内享有盛誉2005年年末常住总人口6393万人同比增长164户籍总人口62092万人同比增长173其中非农业人口21807万人农业人口40285万人城市化率为5387同比提升268个百分点 总体规划用地 1450平方公里 城市建设用地 310平方公里 居住用地 4614万平方米 公共设施用地 3062万平方米 2804万平方米 沿湘江319国道两条生长轴线拓展城市发展空间构筑一主两次四组团的城市空间结构一主为城市主体两次为河西星马新城四组团为暮云捞霞高星含蒲组团 从上图来看本案位于长沙城市主体西部湘风光带中段城市中心位置地理位置显要 二长沙市经济运行概况 一经济总量快速增长2005年生产总值 GDP 1500亿元在GDP中第一产业实现增加值11259亿元同比增长69第二产业实现增加值65527亿元同比增长185第三产业实现增加值75204亿元同比增长130在GDP增幅中三次产业对GDP增长的贡献率分别为三次产业的比例为与上年相比较一三产业比重分别降低06个百分点07个百分点二产业提高13个百分点二产业经济增长的主要动力源泉提高13个百分点一三产业比重分别降低06个百分点07个百分点投融资体制改革继续深化非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量年全社会非国有单位完成投资增长4278占全社会固定资产投资的比重达到691比上年提高5个百分点经济发展步入高速增长的新时期年平均增长年社会消费品零售总额达43亿元同比增长年3月止累计实现社会消费品零售总额21380亿元同比增长160 分析 长沙社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额社会消费品零售总额 分析 通过对比分析长沙社会消费品零售总额超过湖南全省的14城区消费比重更是占到近38％这反映了长沙市消费正在向城区消费集中 城区消费的集中从侧面说明近年来长沙积极推动的物流专业市场等的发展规划也见成效 长沙市的居民的消费力将随着其可支配收入的增加而快速增长将会得到了进一步体现 二消费构成 分析 娱乐和食品消费超过居民消费性支出的50％长沙的娱乐文化传媒餐饮等行业相对发达长沙市人均娱乐休闲场所的数量在全国处于前列长沙人歌厅航空蝴蝶两家真正意义上的歌厅出现1988年 城市综合排名 12位 国务院有关部门 人均商业面积 09平米 全国平均11平米发达国家15平米 居民可支配收入 在全国排名第9位 人均消费能力全国排在第位 房价 全国排在第30位左右 2004年长沙GDP人口社会消费品零售总额分别为深圳的3245％84％5738％如果考虑到深圳的城市化水平全国最高长沙的消费能力和消费水平处于全国的前列表中数据仅供参考 三长沙市民消费特征分析 1土洋兼具 长沙是全国第一批对外开放的城市经济发展水平位居全国中等以上城市前列不断吸引外资投入并增强本土民营经济这种实内固外的经济体系已成为长沙经济发展的特点土洋兼具是转型期社