广州滔略-2011兰州地5大道商业街策划草案2011年.pptVIP

广州滔略策划 广州滔略策划 兰州地5大道商业街策划报告 调研背景 东方新天地 项目基本资料 地理位置：东长安街一号东方广场 占地面积：12万㎡ 面积分割：140-3000㎡，经营面积在1000平方米以 上的主力店铺逾17家 租户数量：约230户左右 出租率：98%，地下一层与地上一层出租率100% 开业时间：2003年 项目定位：高档购物中心 辐射范围：北京市消费者及国内外游客，比例为4：1 图;东方新天地地铁层主干道及部分中庭布局 本项目划分为五大区及天空大道，各组团特征鲜明、联系密切 项目业态组合分布 东方新天地为东方广场的商业部分，共分三层：地下一层，地上二层。整个商业分为5大区及天空大道，各组团之间特征鲜明又不失联系。 业态分布情况 东方新天地品牌展示 消费客群构成 消费客群 天空大道：由于楼层较高，到达该层的游客较少，故业态主要为银行、美容院、高级餐厅及少量高级品牌服饰店等服务性业态，消费对象主要为王府井周边的白领阶层及外籍工作人员，年龄在25岁-50岁之间 首层：入驻商户多为国际一线品牌，故消费对象为来自北京市乃至国内外顾客具有一定经济实力，对于品牌知名度要求较高的中青年阶层，年龄层次在25岁以上。 地铁层：入驻品牌多为年轻人所喜好的流行品牌，故消费对象多来自年轻一族，年龄在25-35岁之间，紧跟时尚潮流，风格多变。 人流量 统计时间：周日上午10点半 统计地点：正门入口处，该项目入口较多 统计人数：正门入口处3500人/小时，所有入口合计约1万人/小时 日均人流量：15-20万，节假日25万 项目的建筑特点鲜明，增强了商业项目本身的观赏价值 项目亮点 1、整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建筑群、也是北京心脏地区罕有的多功能商业城； 2、长廊中部有多处与地铁相通，标识明确； 3、每一主题区都有中庭设计，部分中庭为透明拱顶设计，风格多变，减少了地下商业的压抑感。 项目的可借鉴因素主要在于产品的设计、运营模式以及招商定位 产品设计上： 加强出入口的人流导示系统，主要出入口设置前厅，聚集人流并分散至各业态区，中庭充满动感，激发购物欲望 ； 运营模式上： 项目全部采用租赁的形式，定位较高，利用项目所处区域的消费客群准确定位为面向年轻客群消费品牌； 项目的招商运营商主要以知名品牌的商业带动 世贸天阶 项目基本资料 地理位置：朝阳区，迎宾国道东大桥路东侧 建筑面积：21.1万㎡，商业面积8万平米 面积分割： 100-1000平米 出租率：92% 开业时间：2006年9月开街 商业定位：高档购物中心、旅游商业地产；结合美食、娱乐、空间艺术、 时尚艺术橱窗；以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所 辐射范围：北京全市及国内外游客，比例为7：3 开发商： 北京奥中基业房地产开发有限公司 业态分布情况 业态分布 消费客群主要以年轻白领和商务人士为主，国内游客和涉外人群为辅 消费客群 南楼针对CBD内20-30岁的白领阶层； 北楼主要面对CBD的涉外人群，商业精英；这一年龄层和类型客户具有比一般白领阶层更成熟的特征，讲究品牌，对于品牌流行度，消费设施及服务方面的要求较高,年龄在30-45岁之间 人流量 统计时间：周日下午7点左右 统计地点：正门入口处 统计人数： 正门入口处约1050人/小时 世茂天阶电子天幕下部分设施尚未完工，除了南楼一楼的ZARA旗舰店人流较大外，二层以上人流量较小 图: 天阶电子天幕 项目亮点 大型电子天幕，亚洲第一的LED，世界第二，宽30米，纵深250米，视觉效果强，富有冲击力 西班牙建筑风格带来了异国情调，与大型电子天幕相得益彰 迪美地下商业街 基础信息 地理位置： 人民广场下 建筑面积：4.9万平米 面积分割： 7-30平米，主力面积在20平米左右 出租率： 95% 开业时间： 1995年 项目定位： 中低档时尚小商品 消费对象：消费能力不高， 但追逐时尚潮流的年轻群体； 辐射范围：上海全市及周边城市 产品规划一般，业态分布和消费客群均与新街口莱迪广场类似 产品规划 地下一层，通往地铁层；干道宽度：主干道宽12米，中间多被小饰品柜台所占据；次干道宽5-6米，小通道宽3米左右。 业态分布 租金水平较高，特设的商业业态组合可以吸引更多的消费客群 租金水平 整体租金12-28元/平米*月；入口主干道、次干道、小通道的平均租金分别为28元/平米*月、16元/平米*月、12元/平米*月，比例为7：4：3； 玫