海南市场别墅产品竞争情况分析2011年.pptVIP

市场情况：海口城市框架向西、东、南拉大，各地产板块功能更加细分，区域价值层级日益明显 市场情况：在各个板块当中，与本项目直接相关的有东海岸板块、西海岸板块及盈滨半岛板块 本项目特征：容积率0.35，限高18m，以低密度产品为主，因此产品研究以独栋、联排、叠加为重点 独栋产品：单价一般在1-2万之间；大独栋产品单价稍高于中等面积产品，但差别不大 独栋产品：大面积产品实现较高价值金额；西海岸的产品价值明显高于其它两个区域，东海岸和盈滨半岛差别不大 独栋产品：销售速度上，小面积、低总价产品消化相对较快；超过400平的产品销售缓慢 独栋产品：畅销楼盘依托良好的区域意象，以小户型低总价产品为主，并通过品质感和园林空间等产品附加值实现热销 独栋产品小结：中型独栋别墅是高价高速产品，大独栋别墅是高价低速产品，但能实现较高的总价金额 联排产品：单价以1.2-1.4万左右为主；面积不影响单价，依托区域价值及高尔夫、温泉等高端休闲配套实现溢价 联排产品：主流总价在300万左右，面积区间较为分散，东海岸联排为价格洼地，其他区域总价差别不明显 联排产品：销售速度与总价关系密切，同时受到资源、地段的影响，为总价敏感性产品 联排产品小结：大面积联排别墅是平价低速产品，小面积联排别墅是平价高速产品，主要为各区域独栋别墅的辅助产品出现 叠加产品：偏一居路线，价值实现不高，销售速度与区域成熟度和配套高度相关 小独栋产品：对比海口与三亚的休闲度假楼盘，海口缺乏小面积独栋产品，建议适当增加小独栋产品，丰富产品线，扩大客群 市场产品结论：小独栋为市场空缺户型，主流独栋是高价高速产品，资源大独栋能提升溢价能力，联排产品面积较小时有较好的销售速度但溢价能力不强，叠加产品作为度假物业市场实现度不高 市场产品结论：以主流独栋和联排产品作为回现主流，以资源大独栋树立高端形象和价值标杆，以创新型小独栋引领市场，受制于区域现状目前不发展叠加别墅 营销工作控制总图 谢 谢！ 02 2011海南市场别墅产品竞争情况分析 海口房价上升的过程中，以外销为主、拥有强势资源、高品质的楼盘处于领涨地位，豪宅价格的走高引发了各板块间价格层级的扩大； 随着海口城市框架向西、东、南拉大，各板块功能更加细分，区域价值层级日益明显。 长流组团 西海岸 海口湾 国贸 南海大道 东海岸 滨江板块 江东组团 二线楼盘 临海、高品质楼盘 一线楼盘 海景、豪宅 比华利山庄，别墅 06年底 11000元/平方米 07年初 14000元/平方米 08年初18000～28000元/平方米 浪琴湾，公寓 、联排 08年初 公寓： 8000～14000元/m2 联排：13000～20000元/平方米 独栋：30000～40000元/平方米 新世界花园，多层住宅 06年初 3600元/平方米 06年底 4000元/平方米 08年初 4700元/平方米 长信海岸水城，多层住宅 06年初 4300元/平方米 06年底 5000元/平方米 08年初 7000元/平方米 海甸岛 西海岸 东海岸 盈滨岛 生态环境较好的滨海休闲度假区； 核心价值点：海资源； 独栋1.5-1.6万/ m2 ，联排7-8千/ m2 ； 未来腹地高尔夫集群的开发，增强休闲度假功能 城市发展方向，高端休闲度假区； 核心价值：海、城市综合配套； 复合型楼盘为主，高品质楼盘多，多层、高层价格0.7-1万/ m2 ，别墅价佫1.1-4万/ m2未来一居化趋势明显。 成熟生活和养老区； 核心价值：距城市近，成熟配套、投资价值； 小高层和高层为主，特色品质楼盘热销，3.5-5千/ m2的2、3房为主； 城市意象更浓，岛外养老和岛内自住为主。 海口城市边缘的滨海休闲度假区； 核心价值：海、高尔夫等休闲配套； 目前有部分度假型别墅和小高开发，别墅0.8-1.3万/ m2 ，公寓4千左右； 度假氛围不浓，整体形象有待突破。 新埠岛 国贸、中心组团 滨海核心区，商贸及居住中心； 核心价值点：城市配套，一居； 多层、小高层为主，5-6千/m2； 一居价值区域，城市价值为主。 西海岸、东海岸及盈滨半岛是最具休闲度假意象的板块： 国贸填海区、海甸岛依靠城市配套，走居家路线，与本项目可比性不强。 项目经济技术指标 30000 20000 10000 5000 碧海金沙 溢盈海岸 价格 (元) 浪琴湾 大华西海岸 海蓝椰风 西海岸高尔夫温泉别墅 西海岸 东海岸 盈滨半岛 40000 248 m2 3-4万 浪琴湾 555m2 9万左右 200多m2 1.5万 800多m2 2.2万 350m2左右 1.2-1.4万 446、900m2 0.8-1.6万 230、293m2 1-1.2万 西海豪园 200-300 m2 1.2-1.4万 蔚蓝海岸