养老地产及连锁旅游分时度假基金项目 建议书精选.doc

养老地产及连锁旅游分时度假基金项目 建议书 目 录 一、项目构思与概况 二、政府相关政策 三、目标客户分析及定位 四、投资效益测算及分析 一． 项目构思与概况： 1.1 项目名称：养老地产连锁旅游分时度假基金 1.2 项目选址：在全国一、二线城市【昆明（兴义）、三亚、青岛（威海）、天津（北京）、杭州（苏州）、成都】构建6-8个养老地产项目，总面积约100万平方米的。 1.3 项目前景分析： 1.3.1老年公寓：中国社科院发布的《中国财政政策报告2010/2011》指出，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势。在城市，“4-2-1”的家庭结构下，幸福养老正面临日益严峻的挑战。数据显示，2009年中国60岁及以上老年人口已经达到1.67亿，占总人口的12.5%。人口普查及人口研究中心预预计，2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，成为全球人口老龄化程度最高的国家。本世纪60年代中期，分时度假的概念在法国阿尔卑斯地区兴起，70年代之后传入美国。在供需两方面因素的共同推动下，旅游分时度假系统逐步在欧美地区发展和成熟起来。随着旅游分时度假系统的成熟和完善，部分国际化的集团公司将分时度假系统进一步拓展为分时度假交换系统，即度假房产的使用权持有者，将自己的度假房产使用权，通过全球计算机网络交换系统，换取同等级但位于不同地区的度假房产使用权。在发展早期，旅游分时度假系统只是旅游住宿系统中一个极小的细分市场，推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商，参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其它类型房产稍加转换的“新瓶装旧酒”。在1977年，95％以上的分时度假房产是通过其它项目改造而来的。到1980年，在全球仅有15．5万个家庭拥有分时度假房产，分布在500个度假村。随着相关法律的健全，分时度假系统逐步走人正轨，到80年代中期，90％以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。特别是1987年之后，许多大的饭店集团和开发商介入这一领域，分时度假房地产的质量有了较大提高。到1992年，世界参加分时度假系统的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。市场上旅游分时度假系统房产总值约150亿美元，这些度假村分布在全球75个国家，购买者来自世界各地的157个国家。目前全球最大的旅游分时度假交换系统公司是国际分时度假交换公司(Resort Condominium International，简称RCl)，这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。90年代，我国开始引入旅游分时度假系统的概念。海南、深圳等地的部分饭店开始操作单体分时度假产品，北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市的14家度假村已加盟RCI。1.政策性风险按国际上开发旅游分时度假交换系统惯例做法，一般采用先销售消费权益卡、后购买(开发)度假村或者边售卡、边开发度假村的运作方式，加之发展大型分时度假交换系统所需的资金量较大，所以很容易被人与乱集资等国家政策明令禁止的行为挂钩，产生政策风险。为规避这一风险，在开发之初，首先应将旅游分时度假交换系统的概念和发展设想提交政府相关部门，重点阐明这一系统在解决积压房产、刺激扩大内需、推动经济发展方面的重要作用，以获得政府的支持。2．消费预期风险当前，由于医疗、养老、失业等方面保险制度的不健全，居民普遍存在对预期收入降低、预期支出提高的心理。在这样的大环境下，居民对于旅游产品的消费也受到一定影响。针对购买旅游分时度假房的消费者，应强调这一产品较强的保值功能，并争取发展分时度假产品的二级市场。特别是在当前房地产市场逐步回升、旅游发展成为消费时尚的情况下，购买分时度假房产不失为一种理想的投资方式。3．近期度假需求不旺风险我国旅游者对于度假产品的需求虽已崭露头角、但在当前的消费水平和发展阶段，旅游度假市场要发展到能够支撑旅游分时度假交换系统的规模，尚需假以时日。在这样的情况下，应抓住度假市场成熟前的时差。做好前期的各项准备工作，为开发产品打好基础。待市场发育基本成熟，迅速推出产品占领市场，并形成规模。4．产品设计风险目前市场上部分饭店推行的贵宾卡和优惠卡，主要着眼于价格优惠。在分时度假交换系统的产品设计中，如果仅着眼十价格优惠，就容易产生产品设计方面的风险。因为对于能购买分时度假房产的消费者，小额的价格优惠并非其追求的主要目标，分时度假系统在价格方面能提供优惠的空间也十分有限。所以，在设计产品时，应把该产品提供社会地位象征的焙耀性功能和减少度假安排不确定因素的方便性功能置于价格优惠之上，以满足相应细分市场的需求。 5．市场定位风险一些公司通过采用