华锦地产春天故事全年推广方案精选.ppt

价格体系 原 则： 开发公司定价，销售代理公司执行，在执行过程中，依照市场实际情况的变化而变化进行调整，稳中求变 保证计划利润的同时，追求利润最大化 整合资源（各部门有效合作，利用各种营销渠道进行促销），完成价格体系 不以价格作杠杆，以促销和包装作调节，寻求项目在市场中的平衡 实际应回款底限为销售额的97%（因付款方式、优惠等活动让利的损耗） 三期与一、二期的区别是品质（园林、物业、景观、建材等），重点宣传、引导。看房线路选择售楼部门口的机场三路，不走一、二期大门，同时三期的示范园林景观开盘到位，直接引导消费者感受三期，先入为主，让消费者自己比较 以10%的销售量为准，调整涨价幅度 * 价格体系 要 求： 《经济敏感性分析报告》造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表 依据经济敏感性分析结合对市场趋势的判断，进行价格的高低、提升折率的编排和修正 趋势的判断，进行价格的高低、提升折率的编排和修正 * 价格体系 开盘期： 目标价格 多层2250元/M2 小高层2530元/M2 * 价格体系 实施策略和方法： 内部认购期（市场导入价）： 分析市场对华锦价格的预期反映，适时调整销售策略 若不认同，通过内部认购进行大力促销可做缓冲 若认同，保持市场价，做局部促销，刺激市场 取得销售许可证，正式开盘。随着价格的市场认同度不断提高，取消某些促销活动，确保实际回款率达到销售额的97% 小高层在多层进入强销期时导入市场 * 价格体系 要 求： 严格按照内部认购方案细则执行（见具体方案） 必须取得销售许可证 严格按价格体系执行 示范园林景观部分先期到位 * 价格体系 强销期： 目标价格 多层2440元/M2 小高层2580元/M2 * 价格体系 实施策略和方法： 根据市场状况对价格随时做相应调整 小高层的价格与多层的价格接近或相同，同时物业管理费一样，小高层的品质比多层要高，价格接近，相应减少销售难度。 * 价格体系 要 求： 工程封顶 小高层在多层价格进入同等价格时导入市场，有利于小高层的销售 * 价格体系 扫尾期： 目标价格 多层2620元/M2 小高层2630元/M2 * 价格体系 价格调节系数： 楼栋调节系数为±5%，楼层调节系数为±8% * 户型面积配比 * 价格调节系数 * 价格调节系数 * 第一批房型面积配比 * 房型图审核表 * 一层及顶层优劣势分析 * VI设计部分计划费用 应用部分费用： 8万元 * VI设计部分计划 宣传品印刷: 完成时间：开盘前 * VI设计部分计划 内 容： 　宣传画册 　户型图样 　宣传折面 健康手册 POP广告 四开海报(已完成） * VI设计部分计划 售楼部的包装: 完成时间：内部认购前 * VI设计部分计划 内 容: 售楼部的门面招牌、售楼部门前大刀旗、售楼部 主文化墙、POP吊旗、售楼部展示板、艺术画廊、易 拉宝、展示画面设计、灯箱设计、资料架的设计、模 型展示台、桌上旗、导台、展柜设计、谈判桌椅设计、 植物和花卉 * 第一阶段促销活动（附件一） “华锦·春天故事”新年大型酒会 第一阶段：引导期 内部认购到公开发布期 * 新年大型酒会 活动目的： 抓住现有老客户资源，吸引新的目标客户群，让他们认识我们的楼盘，产生购买欲望和口碑效应。 * 新年大型酒会 宣传主导思想： 高品质的人文社区的诉求 现代生态园林的诉求 * 新年大型酒会 活动时间： 内部认购期间，开盘前一周 * 新年大型酒会 目标对象： 政府官员—潜在客户—老客户 特邀嘉宾 政府官员--潜在客户--老客户--新闻媒体 * 新年大型酒会 活动程序： 设计一套精美的贺卡（春天故事的贺卡） 将贺卡寄到他们的家里 邀请老客户在指定的时间参加我们的活动 对老顾客和有潜力的顾客发放贵宾卡，可享 受购房优惠 对意向性客户发放小礼品 * 新年大型酒会 具体操作： 现场售楼部和会议室 水果、酒水免费 全套资料的准备 省、市领导到场 房地产专家、贵宾演讲 三期多媒体演示 现场舞狮活动