广州增城金地荔湖城项目大盘配套策略精选.doc

大盘配套策略深圳地产市场营销部2009-031报告关键结论摘要??荔湖城区域商业分析现状：区域布局、人口分散等因素导致区域商业规模、级别、品种、档次等较落后未来：新塘和萝岗成为未来区域商业双核心，荔湖城机会在商业档次差异化和业种业态填补提升上??消费者需求研究分析现状：中高端和商务型消费外流明显未来：新增区域居住人口中大部分为中高端消费人口+年轻小白领阶层为主??荔湖城竞争项目商业及配套分析竞争楼盘分析：目前除凤凰城形成商业气候外，其他竞争楼盘商业都在初期，基本为社区型商业成功失败案例启示：前期商业规划布局是决定后期商业运营成功与否最关键因素（华南新城商业前期缺少整体布局，车行、人行动线设计不符合商业要求，最后导致华南新城4000户住户都不能支撑不到几千平方米商业的存活）2报告关键结论摘要??荔湖城商业和配套布局及业态建议打造荔湖城商业成为次商业核心圈的生活、运动和休闲度假的中心，吸引永和镇、凤凰城、恒大山水城、翡翠绿洲、合生湖山国际、绿野山庄和附近工业区的中高端及商务型消费人群。从而提升住宅价值??荔湖城商业招商和销售进度建议借鉴格林世界招商和销售进度：第一步，通过细致、整体的商业布局让客户充满想象力；第二步，集中全力做好A区集中商业和商业街，打造荔湖城生活配套中心；第三步，B/C区通过主题商业策划，全面提升住宅价值；总体，采取先招租，后带租约销售，实现商业利润最大化。??荔湖城2009年商业招商启动建议策略一：主力店+私人散铺的承租以低租金策略引入社区主力店，例如OK便利店、利用这些主力店的作用来推动私人散铺的招商。策略二：现场进行包装进行现场商业氛围的营造，主要指商业的标识系统3目录第一章荔湖城区域商业分析第二章消费者需求研究分析第三章荔湖城竞争项目商业及配套分析第四章荔湖城商业和配套布局及业态建议荔湖城商业招商和销售进度建议第五章荔湖城2009年商业招商启动建议第六章4荔湖城区域商业分析》lt;lt; 区域市场现状分析区域市场现状分析区域市场未来发展区域市场未来发展5“东部区域”现状总览图（距离本项目15分钟车程以内）传统商业中心新塘现为区域商业核心区新塘中心镇：成熟传统商业中心地位短期内难以动摇；但受到建设用地、交通、环境等多方因素制约，难以在短期新塘中心新塘中心内建设新型大型购物中心6分区介绍——新塘中心镇目前区域唯一的居住、商业中心新塘主要购物、餐饮娱乐网点??新塘新塘以商贸集散起家，逐渐聚集了大量服装工厂，经过20多年发展，目前汇德宝形成以汽车、摩托车、服装为主的工业新好景新都汇名店城强镇。广本二厂、五羊本田等知名企业太阳城落户新塘，并聚集了近5000家企业。国贸会加州红??经过多年经济发展，新塘中心城区总人嘉荣购物解放北路口约20万人，其中户籍人口约10万人。中心商业街??新塘城区聚集了区域大量居住人口，成天和百货新客隆为了区域商业中心。大–近年新塘多个大型中高档商品住宅较推出，如凤凰城、新世界花园、锦间绣香江、汇美体育花园、顺欣花空升园、新康花园、东方名都等等。提??但当地仍以中档日常购物消费为主，餐业购物网点商饮娱乐相对发达。相当大一部分中高档域消闲购物外溢至市区及其它地区。区餐饮娱乐7资料来源：新塘镇总体规划分区介绍——萝岗中心新区罗岗中心区新区已初具规模??行政办公中心已盖好??规划的3个五星级酒店已经基本完工??体育馆和网球、羽毛球中心也基本完成??大型市民广场会议中心基本成形??养老院已经在使用中??萝岗中心区公共服务设施建设面积约14万平方米，文化设施6万平方米，??规划中的商业：商场、购物中心、电影院、歌剧院等商业项目，还没有看到。8分区介绍——开发区东区已形成初级商业中心，满足区内基本生活购物需求??开发区东区是继开发区西区后最先外扩发展的开发区园区之一。由于与西区靠近，发展迅速。工业区??产业：自1993年建园以来，已吸引聚集了广州本田、顶益食品、百事饮料、BHP建筑钢品、雅马哈.珠江钢琴、利高曼、博世制动系统等著名国际企业落户东区。居住、商业区??居住：目前东区沿开创大道，集中了大量中高档楼盘。登记人口数量近3万人，其中村镇人口0.9万人，登记外来人口1.8万人。??商业：目前区内唯一的购物中心——百事佳购物广场，规模达3-4万平方米，进驻了超市、电9器卖场、品牌服装和餐饮等，是分区介绍——永和经济开发区居住配套少，商业规模小、级别低??产业：1993年永和经济区与开发区东区同时建园。可开发面积共18平方公里，目前已开发10平方公里。聚集了180多家企业，涉及汽车零部件、食品饮料、精细化工、生物医药、金属加工等行业。积聚了光明乳业、安利、雀巢、普利司通、经济产日本住友等国际著名企业。业区??人口：本地人口1.2万人，通勤人口约2万人。??住宅：但当地房地产发展落后，一般低收入的务工者居