征收工作实务.docVIP

征收工作实务 [目的]征收工作相对专业且繁杂，需要业主单位（或代建单位）与征收单位（征收实施单位）相互支持、共同监督、按照政策和程序完善相关手续，才能妥善完成征收工作，并且能按时完成结案、结算，及时办理好土地权属登记。 [提要]土地征收、房屋征收及补偿概算编制，征收过程监管，补偿超标准个案的审批，档案管理，征收结案和结算，土地征收、房屋征收和补偿涉及相关部门报审的注意事项；权属调查、补偿量的确认，具体动迁，征收补偿方案等内容。 一、政策 1、《宪法》?第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 2、《物权法》第四十二条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 3、《土地管理法》第二条?第四款　国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 第四十五条　征收下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。 4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 二、程序 征地一般指国家征用农民的集体土地，在依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。征地是一种政府行为，受国家土地管理法体系规管。 房屋征收，原指拆迁，一般指城市国有土地房屋的征收与补偿，同时收回国有土地使用权，受《国有土地上房屋征收与补偿条例》规管；宅基地房拆迁不受该《条例》规管，但可参照，如实施强制搬迁，应由批准征用土地的人民政府裁决，公告实施。 （一）国有土地上房屋征收程序与流程。 《征收条例》及我市《实施意见》规定的程序：项目立项-规划选址-环境影响评价-申领建设用地规划许可证-申请办理征收国有土地和房屋手续-确定房屋征收范围-进行社会稳定风险评估--制定征收补偿方案-作出征收决定。其中立项、选址、环评、规划许可证、申请征收等手续都由项目业主负责，房屋征收部门负责确定房屋征收范围、进行社会稳定风险评估、制定征收补偿方案，由市或属地区政府作出征收决定。实务操作程序如下： 1、根据建设项目规划选址意见书及附图，进行摸查，编制概算。 2、制定房屋征收与补偿实施方案。 ①项目概述。 ②费用分析。 ③重点、难点分析。 ④骑线楼拆迁实施意见及红线调整建议（案例）。 ⑤工作计划。 ⑥补偿方案、无条件的可后报。 ⑦人员构成及工作责任。 ⑧具体工作措施。 3、办理土地预审及土地勘测定界报告书（协助项目业主办理）。 4、申请国有土地建设用地批准书（协助项目业主办理）。 5、申请办理征收公告（附资料清单）。 6、签订房