徐家汇投价报告.docVIP

徐家汇(002561) 2011年2月14日 地处时尚之都的商业明珠 公司目前在上海市拥有4家百货门店和5家超市门店，自有商业物业建筑面积近12万平米，商业物业的重估价值较为明显。公司作为上海地区的知名商业品牌，在当地有着良好的商誉，主力门店地处优质商圈且在商圈中具有较高的市场份额，具备一定的竞争实力。 主要财务数据及预测 2010 2011E 2012E 2013E 营业收入增长率（％） 10.01 6.52 7.48 7.75 净利润增长率（％） 9.26 14.20 8.20 8.45 综合毛利率（%） 28.55 28.96 28.98 29.02 每股收益（元） 0.47 0.61 0.68 0.74 注：每股收益按本次发行结束后的总股本41576.30万股计算。 资料来源：海通证券研究所 上海市拥有较多繁华商圈，商业氛围浓厚。上海市作为我国经济金融中心，拥有较高收入水平和消费能力，已具备了较好的商业基础，奠定了浓厚的商业氛围，国际化大都市的地位也注定了上海无可避免的成为国内外零售企业在中国的必争之地，这也进一步凸显黄金地段物业较高的商业价值。 公司主营百货超市业务，主力门店地处优质商圈，并在商圈内占有领先的市场份额。公司旗下四家百货门店中，位于优质商圈徐家汇商圈的汇金徐汇店和上海六百是其目前利润的主要来源，同一商圈的汇联商厦经营稳定，09年这三家门店合计在徐家汇商圈百货零售业市场占有率达到42.01%；公司位于上海另一市级商业中心虹桥商圈的新开门店汇金虹桥店是其未来又一重要的利润增长点；此外公司另有五家超市门店，分布于上海市区各地。 财务分析。从历史财务指标分析，公司具有较好的盈利能力和稳定的增长前景，偿债能力指标也比较健康。 募集资金项目有利于公司主业进一步发展及对业绩的增厚。公司本次募集资金共9.06亿元，其中4.16亿元用于汇金虹桥店建设项目，该项目已于08年底建成开业并已开始贡献业绩，预计将成为公司未来一个重要的利润增长点；4.9亿元用于收购汇金百货27.5%股权项目，由于汇金徐汇店是公司利润贡献最重要的主力门店，该项少数股权收购将对公司业绩有一定的增厚。 主要不确定因素。（1）上海市百货业激烈的竞争环境；（2）虹桥商圈的发展前景；（3）外延扩张的影响等。 盈利预测及估值建议。根据海通证券盈利预测模型，我们预计公司2011-2013年摊薄每股收益分别为0.58元、0.66元和0.71元。我们选择了PE、DCF和RNAV三种方法对公司进行估值。根据PE估值结果，公司合理价值区间为15.27元-19.55元（对应11年25-32倍PE）；根据DCF模型估值结果显示，公司内在价值为16.78元，敏感性分析结果显示的合理价值区间为15.02元-19.10元；根据RNAV估值结果，公司价值区间为15.30元-20.91元。综合以上分析，得出公司每股内在价值为15.27元-19.55元之间。  目 录 1. 徐家汇简介：地处时尚之都的商业明珠 4 1.1 股本结构特点：高管和主要门店业务骨干持股有利于公司长期发展 4 1.2 上海市知名商业品牌，主力门店在优秀商圈的市场份额处于领先位置 5 2. 优越的区域环境有利于公司主业发展 5 2.1 上海市较高的收入水平及较强的消费能力奠定了良好的商业基础 6 2.2 上海地区拥有较多繁华商圈，商业氛围最为浓厚 7 3. 公司旗下百货成熟门店经营状况稳定，新店发展势头良好，超市结伴汇聚人气 10 3.1 优质商圈百货门店全部自有物业提升竞争实力 11 3.2 汇金徐汇店、上海六百是公司目前利润的重要来源；汇联商厦则经营稳定 11 3.3 汇金超市 15 3.4 地处虹桥商圈的汇金虹桥店是公司未来又一重要的利润增长点 16 4. 徐家汇财务分析 17 4.1盈利能力分析 17 4.2偿债能力分析 19 5. 9亿多募集资金投向有利于公司主业的进一步发展及业绩的增厚 19 5.1 汇金虹桥店建设项目 20 5.2 收购汇金百货27.5%股权项目 20 6. 徐家汇损益表预测 20 7. 不确定性因素 22 8. 估值与投资建议 23 8.1 相对估值：PE估值法测算合理价值为15.27元-19.55元 23 8.2 DCF估值：合理估值为15.02元-19.10元 24 8.3 商业房产RNAV：15.30元-20.91元 24 财务报表分析和预测 25 图目录 图1 徐家汇股东持股结构及控股参股公司 4 图2 上海和全国GDP对比情况 6 图3 上海和全国人均GDP对比情况 6 图4 上海和全国社会消费品零售总额及增速对比 6 图5 2009年全国社会消费品零售总