上海房地产泡沫问题研究.doc

南京审计学院金审学院 上海房地产泡沫分析 课题组研究汇编 课 题 名 称：关于上海房地产泡沫的研究分析 学 校 名 称：南京审计学院金审学院 年 级 班 级：07金融五班 组 员 组 成：张黎斌（JS0742147） 唐 哲（JS0742142） 吴 超（JS0742143） 二零零九年十二月 目 录 第一部分 卷首语 2 人员介绍 2人员分工 3 课题准备 3 小组优势 3 第二部分 上海房地产市场的现状 4 上海历年房价走势 6 上海房产居高不下的原因 8 应对措施 10 第三部分 中国同类型城市房价比较 13 上海房地产泡沫论 22 未来走势预测分析 23 结束语 24 参考文献 24 摘要：上海房价的“一骑绝尘”在2004年成了人们关注的焦点，尽管有国家宏观调控和地方政策的双重把关，上海房价却仍然维持高位运行。人们不禁质疑，上海房价的天花板究竟有多高？本文将分析上海房地产市场的现状和历年房价走势以及房价居高不下原因，探讨是否存在泡沫，并预测其在加息后的走势。 关键词：上海 房价 现状 泡沫 走势 第一部分 卷首语 最近几年上海房价高度上涨大家有目共睹，房价上涨乃经济发展使然，但以这种惊人的速度一路飙升却是极不正常的，其中的泡沫显而易见。） 上海城市发展，推动楼市集中度不断提高，立足特色城市资源，一些具有明显产品类似性和客群同质性的区域购房圈逐渐浮出水面。比如黄浦江沿线的滨江豪宅圈、横跨浦东浦西的世博圈、新江湾的城市生态圈等等，同时也有建设多年的大华生活圈，受益大浦东建设迅速崛起的周康购房圈。中国指数研究院上海城市典型指数研究办公室推进对这些重点购房圈的房价走势和区域供求研究，对市民自住性购房和投资性需求均具有重要意义。 数据来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统重点购房圈历年来房价增幅对比 不同购房圈在上海楼市中表现各不相同。从房价指标来看，2005年至今，滨江豪宅购房圈房价上涨了160.45%，在五个购房圈中涨幅最大，新江湾与周康紧随其后；大华购房圈房价涨幅100.41%，明显落后于其他购房圈，发展相对缓慢。 数据来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统 上海房产居高不下的原因 上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格居高不下的现状。 （一）大与小：行业调整，垄断性增强 2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。 （二）堵与疏：一手硬，一手软 导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。