佳兆业成都双流区现代城(含威登郡)项目经营策略报告.pptVIP

佳兆业成都双流区现代城项目经营策略报告 报告结构 第一节 土地和项目解读··········投资部编制 第二节 市场研究、产品定位及营销策划···营销部编制 第三节 项目规划设计策划·······设计部编制 第四节 开发经营计划········开发及工程部编制 第五节 成本控制策划···········成本部编制 第六节 人力策划···········人力部编制 第七节 资金及税收策划··········财务部编制 第八节 投资收益分析···········财务部编制 第九节 风险与对策············营销部编制 第一节 土地和项目解读 09-10年区域土地成交均价100-150万/亩,本案拥有一定土地成本优势 下载后删除本文本框才能看见 3、宗地位置 位于双楠大道与星空路交汇处。 距绕城高速约1公里 四至范围 北面：双楠大道 南面：待开发地块 西面：星空路 东面：与金恒德项目规划道路 用地红线图 第一节 土地和项目解读 10-15分钟车程可至成都南二环 4、宗地现状（文字说明加图片） 双流现代商贸集中发展区引进重大产业化项目10余个，除我司现代城项目外还包括九龙仓奥特莱斯商业中心、金恒德汽车城、西南联合商业中心、西部美国城等大型商业项目。 西向现状：菜地 东向：菜地、行道树 南向：18F高层拆迁安置房 北向：行道树、锦江 净用地面积(亩) 用地性质 基本规划条件 退红线要求 容积率 建筑密度 建筑高度 140 商业 ≧1.5,≦4.0 ≦50% 建筑物制高点满足航空限高；临双楠大道≧24米 后退南侧、东侧规划道路绿线距离≧5米，后退北侧规划道路红线≧12米 第一节 土地和项目解读 目前区域居住氛围弱 第二节 市场研究、产品定位及营销策划 1 成都市整体市场研究 2 重点区域市场概述 3 项目定位 4 营销策略 5 识别系统（待定） 6 销售收入、销售周期及营销费用 （一）SWOT分析（略） （二）项目发展战略 项目实质： 核心策略手段： 以满足舒适居家为前提，采用户型面积、单价与总价双重控制的手段。 第二节 市场研究、产品定位及营销策划 三.项目定位 面积与单价控制，形成优势性价比 领导者 —最大市场份额 —物业形态最高 —行业标准（全新概念） 追随者 —搭便车，借势 —类似产品及服务 —紧密跟随、距离跟随、选择跟随 补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 —企业资源优势突出 挑战者 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 —足够资源、较高物业形态 远大林语城、国奥村 锦绣南郡 金恒德配套住宅区、东立花园 本案选择 1.市场定位 人居都市阳光 市场领导者 第二节 市场研究、产品定位及营销策划 三.项目定位 下载后删除本文本框才能看见 高档 中高档 中档 2.档次定位 高端 中高端 中端 项目整体档次定位：片区高端档次定位 本案档次定位 第一梯队：远大林语城、国奥村　（别墅） 第三梯队：金恒德住宅区、锦绣楠郡 　　　　 （小高层、高层） 第二梯队：人居都市阳光 第二节 市场研究、产品定位及营销策划 三.项目定位 高端复合园区 都市精英, 顶峰领地 3.形象定位 第二节 市场研究、产品定位及营销策划 三.项目定位 低密物业 电梯物业 区域来源 置业目的 需求敏感点 工业园区：舒适型居家、高端商 　　　　　务办公。 簇桥、金花：舒适型居家、商务 　　　　　办公。 成都中高端：舒适型居家。 双流本地偏高端：舒适型居住。 周边工业园区：主力３5％ 簇桥、金花：主力3０％ 成都中高端：次主力2０％ 双流本地偏高端：辅助１０％ 其他游离　５％ 工业园区中端：主力　３0％ 簇桥、金花中端：主力　３0％ 成都中端客群：次主力　25％ 双流本地中端：辅助　１０％ 其他游离　５％ 工业园区中端：首次置业为主、小型商务办公。 簇桥、金花中端：首次置业为主。 双流本地中端：首次居住为主。 其他区域客群：投资。 省内高端：休闲、投资、日常居住 工业园区：交通条件、商务/商业氛围、总价。 簇桥、金花高端：交通条件、居家环境、总价。 成都中高端：交通条件、总价。 双流本地偏高端：产品形态、总价。 工业园区中端：交通条件、单/总价、产品多功能性。 簇桥、金花中端：交通条件、单/总价。 双流本地中端：发展前景、单/总价、配套。 其他区域客群：升值空间、总价 转化类客户深访调查 4.客户定位 主力客群60%集中于簇桥、金花 低密客户：事业初成，在生活圈有话语权，影响力，有一定社会定位 希望圆其人生第一栋低密物业理想：舒适的、私密的、不太高总价的 电梯客户：工作初期，基本稳定