房地产评估的假设开发法.doc

学院：财政与公共管理学院 班级：09税务2班 房地产评估的假设开发法 关键词： 房地产 价值评估 地产开发 假设开发法 正文： 随着经济的快速发展，城市化进程不断加快，房产除了作为人们重要的生产要素和生活必需品外，作为一种商品也是人们投资置业的良好对象。房产转让、租赁、抵押、作价出资都需要价值评估。服务领域的扩大，使价值评估作用也越来越大。J.H.VonThunen，1783～1850）所著的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中就已提出。杜能认为“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购买这一田庄的人，在估值时总会首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。” 假设开发法的应用关键在于预测。用于预测的数据的准确性特别重要，所以健全的投资、稳定的房地产产业的政策和法规体系、充分的房地产开发资料信息和清晰的房地产开发的前期测算是十分重要的。假设开发法首先预测被估房地产开发后的价值，然后预测开发过程中正常的投入成本，两者相减得出价值余额作为土地评估基础。房地产投资者进行房地产投资是为了获得回报，而且回报越高越好，所以，对同一块地，房地产投资者会在规划部门在对该块地的限制条件下，以达到土地最佳使用状况为指导来进行房地产开发。这是确定房地产开发后预期价值的依据，在确定被估房地产开发后价值时还要考虑目前房地产市场状况等。而预期的正常投入成本，为正常情况下的开发成本费用和税金等。 适用范围 待开发土地评估。用开发完成后的房地产价格减去建造费用和专业费用。、 将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的土地价格减去土地开发费用。 待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费。 假设开发法适用的前提条件 （1）必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 （2）售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。 （3）正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。 （4）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。 （5）开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。 4、假设开发法评估精确度的影响因素 （1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 （2）是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同，其测算结果为投资价值）。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。 5、房地产价值评估假设开发法的基本公式： P = A - ( B + C + D + E ) 其中：P——土地价格 A——土地开发完成后的房地产价值 B——整个开发项目的开发成本 C——投资利息 D——开发商合理利润 E——正常税费 在评估实务中，两个常用的公式是： 土地价值 = 房屋的预期售价 – 开发建设成本 – 利息 – 利润 – 税费 土地价值 = 预期楼价 – 建筑费 – 专业费用 – 销售费用 – 利息 - 利润 – 税费 其中： 利息 = （ 土地价值 + 房屋建筑使用费 + 专业费用 ）× 利息率 利润 = （ 地价 + 建筑费用 + 专业费用 ）×利润率 房地产价值评估假设开发法的操作步骤： （1）调查被估对象的基本状况 主要调查对象：调查土地的限制条件，如土地政策限制、城市规划和土地利用规划限制；调查土地的区位、地块面积、地块形状、地形地貌、地质状况、周边设施状况等；调查土地权属状况，包括权力性质、使用年限、能否续期、是否以设定抵押权等。 （2）确定开发对象的最佳开发利用方式 以房地产自身状况和市场环境出发，结合城市规划和法律法规的限制条件，确定房地产开发利用方式。最佳开发利用方式包括土地用途、建筑容积率、覆盖率、建筑样式、建筑高度、建筑装修档次等。其中最重的是选择最佳土地用途。最佳开发利用方式决定开发完成后能够获得的最高效益。 （3）估计建设周期 包括建设估计和租售期估计，指的是从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时间。目的是考虑货币时间价值。建设周期的确定可根据类似已开发完成房地产的正常建设周期确定。 （4）预测开发完成后的房地产售价 在预期