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各国反向房屋抵押贷款之介绍美国反向房屋抵押贷款介绍目前退休
各國反向房屋抵押貸款之介紹
美國反向房屋抵押貸款介紹
目前退休市場上發展反向房屋抵押貸款之國家,以美國發展最為成熟。在1980年代,美國出現了大量的「房子富翁,現金窮人」(House rich, cash poor)。在1980年代中期美國紐澤西州的一家銀行創立反向房屋抵押貸款業務,提供那些擁有良好價值的房屋、但缺乏其他現金收入或退休金不足的老年人一種融資的方式。
1987年,美國房屋暨都市發展部(Department of Housing and Urban
Development, HUD)推出由政府提供保險的住宅權益轉換抵押貸款(Home Equity Conversion Mortgages, HECM),即是一種反向房屋抵押貸款的商品,反向房屋抵押貸款開始受到人們的重視。房屋轉換貸款計畫由美國政府部門聯邦房屋部門(Federal Housing Association, FHA)向收取保費,承擔,可將此債權移轉給政府,由政府繼續履行對未了之契約責任美國規定必須六十二歲以上之才可以申請,房屋狀況良好與沒有未還清之房屋貸款下,須諮詢專業之顧問,確保其瞭解商品之性質是否符合自己的需求。1987年的2,500筆,至2010年之55,306筆。反向房屋抵押貸款成為美國老年人退休金的重要來源,是另一種籌集退休金的方式。
房屋轉換貸款計畫下,發行機構提供許多種形式,主要在放款形式,分為四種:(1)帳戶型:在有需要時,向提領;(2)定期給付型:約定好在一段時間內,每期支付一定金額(3)年金型:以年金的方式支付去世,相當於把去購買終身年金保險。(4)混合型:有帳戶型定期給付型之混合和帳戶型年金型之混合。─加拿大房屋收入計畫公司(Canadian Home Income Plan, CHIP)所發行。加拿大房屋收入計畫公司於1986 年成立,研究美國和英國的反向房屋貸款商品發行經驗之後,開始提供反向房屋抵押貸款融資服務。截至2002 年底,已發行2.75 億加幣的反向房屋抵押貸款。在加拿大,超過62 歲的老人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數額在1.5 萬到30 萬加幣之間,只要不搬家、不賣房,房屋所有權不變更,直到死亡後,由後人處理房產時償還貸款。
加拿大目前反向房屋抵押貸款商品主要的給付方式共計有三種:
一、反向年金抵押貸款(Reverse Annuity Mortgages):
不同於美國借款人之選擇,在加拿大此種給付方式為最廣泛的選擇。其運作方式是借款人將房屋抵押借到一筆龐大的資金,在整個借貸期限內,此筆資金的利息以複利計算,之後借款人將利用此筆資金向保險公司購買年金。在大部分的情況下,借款人在有生之年都可以固定按月取得一筆年金給付。即使之後借款人出售房屋,或者還清貸款金額,借款人仍可以按月取得年金給付。
二、信用限額反向房屋抵押貸款(Line of Credit Reverse Mortgages):
如同美國的反向房屋抵押貸款信用限額的給付方式,允許借款人隨時可提領所需之金額,借款人只有在提領的額度內始須計算利息。此種方式適合平時資金不虞匱乏,但需要應付非計畫中支出的老年人。
三、固定期限反向房屋抵押貸款(Fixed Term Reverse Mortgages):
顧名思義,此種給付方式僅在固定期限內為給付。當貸款期限屆至,即必須償還貸款本金加利息;若借款人無法按時償還,則房屋將逕付拍賣執行。通常此種給付方式是提供給等待投資到期或者是老人年金發放期日到來,卻有短期急需的退休者,以解決其燃眉之急。
加拿大的反向房屋抵押貸款極具個人化,即根據借款人的不同需求,制定不同的貸款方案。老年人可用這筆反向房屋抵押貸款貸到的錢給子女支付買房屋的頭期款,或旅遊、裝修房屋等。個人化的設計使「反向房屋抵押貸款」在加拿大市場頗受好評。
在監理方面,加拿大參酌美國經驗,要求貸款機構必須在契約中揭露相關利息計算、成本以及手續費;並且在法律上強化消費者之地位,對於違反揭露義務之貸款機構,法院可以處以罰金、監理機關可以處以罰鍰;而在諮詢上,除了財務面的諮詢外,諮詢機關必須詳盡告知借款人可能面臨之法律問題。因此,不同於美國的是,加拿大的法律機構,如律師事務所等,在反向房屋抵押貸款契約諮詢中,位居重要的角色。
法國反向房屋抵押貸款介紹
於法國,有一種商品和反向房屋抵押貸款功能相類似,稱為「Viager」,是一種終身年金的契約,但和房屋之買賣有密切關係,亦即以出售房屋的老年人為借款人,而買受房屋者為貸款人。而出賣人於簽署買賣契約之後仍可以繼續居住在房屋裡,由買受人固定給付一筆金額於出賣人,直至出賣人死亡。其具體運作的方式如下:
一、先確定出賣人其房屋的公平市場價值,通常取決於相同地區最近一次房屋買賣的出售價格。
二、根據借款人的年齡決
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