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开便利店 店铺选址技巧 店铺开发的成功与否，其中的商团调查与店址评估，占有十分重要的地位。 一、商圈确定 通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店，这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。 商圈的意义及其重要性 商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创自我的生存空间。 一般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了变数，评估时必须面面俱到。 经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过，商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率，达60％。因此如何选择一个好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。 商圈的类别 商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时，商圈的设定异常重要。 1．商圈设定分类 商圈的设定大致上可分为两种型态。 (1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住宅区等，以店为中心，半径约300米，以走得到且快速方便为主。 (2)车辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。 2．商困以区域大小的分类 以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。 (1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200—500米左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。 (2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米，人们称之为生活商圈。 (3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。 (4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转换车，而形成交通集会地。 (5)都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周，其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。 商圈的特性商圈的特性 若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。 1．住宅区 住宅区内的户数基本上须达10佃户左右，如以1户4人来计算，则人数将达4000人左右。 2．教育区 教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然，也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。 3．办公区 办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。 4．商业区 业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形成各种商店聚集之处。 5．娱乐区 娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通常玩乐之后，需要补充体力。 由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。 商圈店址调查要点与评估 店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。 失败店的主要因素有以下三点： (1)地点选择失败； (2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。 由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。 1．商圈实地调查的要点　 (1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。　 住宅的种类： A．单身住宅；　 B．普通小区住宅(分大、中型)； 　Ｃ.它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)； D．高级住宅区。 以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。 住户的构成。便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。 (2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种： 中小型企业(内部没有餐厅)；　 中大型医院； 大学、专科及高中职校； 24小时的大、中型工厂(三班制)； 消防队、警察局、市政府； 公园及广场；　 车站附近； 大型集中住宅区； 其他。 (3)商困未来发展的具体考虑如下： 地区内人口及户数的增加； 新设车站的计划；　 学校的建设计划；马路新设、增设及拓宽计划； 小区住宅的兴建计划。 (4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店