丰源商业考察报告95177184.ppt

目录 （一）商业综合体考察目的 （二）考察项目——优劣势分析 （三）佳源不夜城的瓶颈与建议 （四）考察项目经验总结及运用 综合（城镇）商业体 为更好的拓展视野，学习欧洲建筑文化和理念，从本公司成立 至今，丰源公司组织多次参观考察杭州，宁波，慈溪，盛泽等多处 综合商业体模式。经丰源营销策划部门讨论与研究，总结商业体的 成功之路与失败之因，提取优点，改正不足，并根据自身项目实际 情况，认真研究、讨论，全面消化借鉴，以进一步提升今后项目的 规划、建设与运营水平。 商业综合体“量身定做” 一 、 “量身” （1）通过对市政交通分析、区位条件分析、相关政策的分析 —— 确定项目辐射区域。 （2）结合当地实际人流情况，消费水平，区域产业，业态配比 ——总结出当地比较稀缺，供不应求的业态。 （3）结合自身项目的亮点，特点，优点，结合方案与设计， ——做到最切实际，利益最大化的商业综合体。 二、“定做” （1）依据项目区域的开发规模、操作手法、业态组合、商业规划、 商圈制定、市场营销手段等角度 ，制定相关的招商政策，营销方 式。 （2）根据自身项目的要求，拟定项目方案，业态配比，施工图、 设计图，业态种类，物业条件等等。 （3）合理化的招商与销售，优良运作项目后期的运营与维护。 考察项目优劣势分析 （一）宁波万达广场 （二）杭州滨江星光大道 （三）盛泽东盛步行街 （一）宁波万达广场 万达广场由国际购物中心、 国际商务酒店、城市公寓三 大功能板块构成。万达广场 的建设将加速鄞州中心区地 块的成熟和人口、资源聚 集，并使之成为继天一商圈 之后宁波市的又一商业中心。 1、成功借鉴 （1）业态功能划分清晰。 由国际购物中心为主，以餐饮，服装购物，零售，大型家居卖 场，超市等业态的独立区域。 索菲特酒店为主体功能的国际商务酒店独立区域。 “48克拉”高级公寓住宅为主的城市公寓功能独立区域。 总：功能区分布合理、清晰，促使消费者目的性明确，便利， 功能区之间不会相互影响，反之起到了互相调节的作用 （2）“金座”、“银座”中心广场 整个广场人性化设计，以人为本，功能性突出，以环境衬托商业的气氛，中心广 场的存在，让整个综合体东西南北功能区分类更加明晰。 （3）大业态招商 宁波万达广场不同业态的主力店共有12个，其中世界500强企业 有4家，6家境外跨国连锁店；另外，非零售业态比重较大，比例合 理，加入了如娱乐、健身、餐饮等内容，娱乐的比重约是40%； 室内两层步行街，中心挑空，约600米长，而临河商业则杜绝零 售，大量的停车位，只作餐饮。 （4）品牌效应 大型主力业态以家居（德克德家A+居、百安居、特力屋）， 百货（银泰百货），购物广场（沃尔玛、苏宁）等知名的企业强强 联合，打造品牌效应。 大型游乐公园-神采飞扬，青少年游乐的天堂。节假日，人气 最旺的区域，带动了整个广场的商业氛围。 主力餐饮和品牌餐饮的地域划分。内街主要都是以一些品牌， 特色餐饮为主，如麦当劳，肯德基，棒！约翰，日本料理，海鲜馆 等。沿河两岸，以主力餐饮，咖啡为主，如两岸咖啡，蓝卡咖啡， 青莲酒家等，都是一些知名的特色餐饮，以饮食文化作为吸引消费 者。 （5）合理规划动线设计 2、不足 （1）免费休闲设施匮乏 。 （2）进入广场内部的门厅布置和装修过于简单，无法展现出宁波 室内最大的商业广场的代表作。 （3)从目前情况看，在非节假日期间，除了石浦饭店、万达影院、 神采飞扬等一些有特色的主力店还维持着不错的人气外，其余商 家，尤其是中小型商户大多遭遇尴尬。 （4）万达广场采用的是国外通行的封闭式SHOPPING MALL模式，这 种模式的业态普遍存在广场内空气流通不畅的问题。虽然在下雨天、 刮大风天能显示出这种封闭式购物广场的优势以及大多数天气晴朗 的情况下，它的劣势就显露无疑。对于讲究购物环境的消费者而 言，这实在是一大败笔。 （二）杭州滨江星光大道 杭州目前规模最大的综合性商业街之一。项目占地面积约 5万平方米，总建筑面积近30万平方米，其中地上建筑面积近23万 平方米，地下建筑面积7万平方米，区域规划车位逾1500多个，南 北全长近千米，分A、B、C、D四个组团，商业业裙房3-5层，另有 一幢酒店式写字楼和两幢27层的星光Studio（居住+个人工作室） ? 1、成功借鉴 （1）招商先行，合理定位 ?“星光大道”定位为“一站式国际化体验型主题商街”，集购物、美 食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能，分商铺、产 权式商务酒店和星光Studio三大