分权型商品房形式20100617.docVIP

关于用分权型商品房形式 解决住房保障问题的建议 内容提要：本建议试图为住房问题突出的大城市寻求一种以商品房所有权与居住权相分离为主要特点的住房保障解决方案。本解决方案尽量回避一般商品房、经济适用房、限价房和公共租赁住房、廉租房制度的弱点，回避投资性购房对房价上涨产生的推动作用，并努力使投资性资金成为解决住房保障问题的重要资金来源，兼顾政府、开发商、购房者、居住者各方利益，有效解决住房保障问题。 免责：本建议完全是为了“你好、我好、大家好”，主观上不想损害任何组织和个人的利益。另外，作者非业内人士，论据不充分、文字不贴切或主观臆断之处在所难免，请一笑置之。 为了节省阅读时间，本文采用先描述方案内容再作分析的结构（对于住房保障现状和存在问题，阅者要比作者明白得多），内容无可取之处随时可放进废纸篓，并因耽误您的宝贵时间向您郑重道歉。 一、分权型商品房形式简介 政府通过“招、拍、挂”形式出让土地使用权，招标底价应低于于正常开发用地； 房地产开发商取得土地开发使用权，按正常商业模式运作； 购房者（业主）以低于正常商品房价格全款或分期付款购买住房。拥有所有权和交易权，但不拥有所购房屋前十年（也可为其他规定年限）的居住权，同时业主因拥有产权相应取得一定比例的租金收入； 政府公共租赁住房管理机构无偿取得住房前十年的居住权，用于公共租赁业务或作为廉租房使用，同时将一定比例租金收入返还业主； 在规定时点，将未售出商品房全部计入开发商名下，与已售出商品房同时交由政府公共租赁住房管理机构管理； 租房者（含符合廉租房条件居民）统一向公共租赁住房管理机构办理承租申请和入住等手续，并接受该机构的管理； 十年后，政府公共租赁住房管理机构将居住权交还业主，业主取得住房的完全处置权（即包含居住权）； 政府在每年的住房建设计划中都相应安排一定比重的分权型商品房项目，公共租赁住房管理机构连续取得住房居住权，直至住房问题得以缓解。 二、目的 把商品房的有效供给程度放到最大化，从“购”和“住”两个角度出发把住房提供给最需要住房的人，同时最大限度地回避其他住房保障制度中的软肋。 三、优势 简单地说，分权型商品房的优点在于政府该收收、该省省，开发商该赚赚，个人该买买、该卖卖、该住住，只不过买房的人和住房的人可能不是一个人。 1、允许开发商获取合理利润 只有房地产开发商不断进行房地产开发业务，才会保障住房有效供给，从而解决住房问题。如果房地产开发业务停滞，则不能保证住房供给。更严重者，将会影响房地产上游产业，引发更多经济问题。 作为企业，房地产开发商通过经营行为获取利润是正常的，也是其维持运转的必要保障。在本建议中，政府在出让土地时降低了土地招标标底价格，正是为了保障房地产开发商的利润空间。 如果房地产开发商在完全了解未来商品房不具有前十年居住权因素的情况下，仍然抬高土地中标价格，属于其自身经营理念问题，应自行承担经营风险。 2、以相对方式而不是固定方式对房价作出限定 住房是特殊的商品。为什么房价可以连续攀升？房地产商的成本是相对固定的，而售价是无上限的。只要购房者可以接受，成交价可以不断上涨。尤其是在完全卖方市场中，即使动用政策干预来限制房价也很难收到预期效果。 分权型商品房的所有权和居住权前十年是分离的。也就是说，相对于一般商品房这种商品是不完整的。这势必会影响商品的价格。同时，未售出的商品房在交给公共租赁管理机构前将全部计入开发商名下，不会出现惜售情况。 所有权和居住权的分离，有点象政府推出冷藏肉或仓储粮来平抑物价，肉之“冷藏”或粮之“陈”正如分权型商品房之“没有前十年居住权”。 3、允许投资性购房，让居民的房地产投资资金为解决住房保障问题所用 通过控制发放贷款的方式来抑制房价，是柄双刃剑。一方面提高了投资者的资金准入门槛，有效降低投机或投资购房参与度；另一方面把一部分合理改善住房条件的购房者也挡在了门外。此外，控制放贷没有起到抑制全款购房投资者购房行为的作用。老百姓手里有了闲钱，为了保值也得进行投资。这一点通过政策是不能抑制的，能改变的只是投资形式的选择。 还有一个原因，购房目的究竟是为了投资还是为了居住很难界定，会随着房价波动，购房者经济条件、居住要求和主观愿望的变化而变化。没有一条准确的线能够把所有的投资性购房者挡在保障性住房售楼部的门外。即使是现在完全符合经济适用房购买条件的购房者，谁也不能保证他在明天或明年不会变身为一个投资者。 既然一些人目前还买不起房想住房，而另一些人买得起房却不需要住，为什么不能把这两者结合起来呢？ 4、政府取得土地出让收入 待开发土地在走到“招、拍、挂”环节前是有成本的。如果土地无偿出让（如经济适用房建设用地），成本就得政府全部买单了。 另外，土地出让收入在财政收入中占有一定比重，完全没有土地出让收入可能会影响部分地区的财政收入结构。