房地产 投资环境研究.doc

第三章 投资环境研究 一、当地社会经济情况 一）杭州经济发展概况1、GDP增长情况2008年全市实现地区生产总值（GDP）亿元，按可比价格计算，比上年增长1.0％，连续18年保持两位数增长。除2005年受宏观调控影响，增速有所下降外，均保持较高增长速度。2、GDP、固定资产投资和房地产投资关系? 一般认为，一个产业的增加值占到国内生产总值的4%以上，就可以称之为重点产业，而当这个比重达到6-8%以上时，就被认为是支柱产业。而杭州房地产投资额已经占GDP的12.48%，由此可见房地产业对杭州经济发展的重要性。但从下表可以看出近三年来杭州房地产投资占GDP比重有所下降，但幅度不大。 3、人口情况年末全市常住人口达796.6万人，比上年末增加10.4万人。其中户籍人口677.64万人，比上年末增加5.29万人。在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.09‰，人口自然增长率为2.77‰。4、居民收入与储蓄市区居民人均可支配收入24104元，比上年增长11.1％，扣除价格因素，实际增长5.9％。按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。其中20％低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长18.4％，比平均水平增幅高7.3个百分点。市区居民人均生活消费性支出16719元，比上年增长12.2％。? 5、居住条件2008年市区居民年末人均住房建筑面积29.83平方米,比上年增长3.6％。农村居民人均住房面积达68.04平方米。显然城市人均居住面积相对偏小，但已经接近30平方米小康水平。 　1、城市道路网络基本形成，中心城区与蒋村、三墩的交通，铁路两侧及城市过江交通已基本沟通，满足了大流量交通需求。至98年底市区道路已达975千米，道路面积达996万平方米，人均道路面积74平方米。与对外交通的沟通衔接也已基本适应实际需求，97年度在全国16个副省级城市中我市名列第9位，但由于城市扩展和建设速度较快，尤其是城市东部区域和滨江区道路路网尚未完善，城市旧城区道路尚需改善，部分路网尚需沟通，城市内外交通的衔接尚待改善，停车场等静态交通设施十分缺乏。从整体看，城市道路设施水平仍滞后于城市发展需求，仍是城市现代化进程中主要制约因素。 2、城市对外交通，进出杭州连接7县(市)的交通道路出入瓶颈口已部全打通，车辆运行速度大大加快。航道情况也大为改观。初步奠定了全地区构建现代化公路、水路交通网络的基础。同时，县乡公路建设中，除淳安县外，其他县(市)已实现乡乡通公路，萧山、富阳、余杭三市已实现乡乡通高级、次高级路面的公路。杭州铁路新客站已经建成，杭州萧山机场正在加紧施工，这将大大缓解我市铁路和航空交通的压力。　　3、城市公共交通服务能力和水平显著提高。至1998年底市区共拥有公交车辆1364辆，运营线路103条，运营线路总长达1421千米。服务水平已有较大的提高，但从市区和新建小区发展看，在服务时间和线路覆盖范围、线路中转衔接方面尚不能满足市民的出行需求。公交场站设施明显不足，如果从市民出行结构中，城市公交所承担的仅为23%的低比例现状看，与城市社会发展需求仍有很大距离，尤其是缺乏安全、快捷的城市大流量的公交系统。4、城市绿化。杭州已获得全国绿化先进城市称号，城市绿化面积及覆盖率较大，但绿化覆盖面积不均匀，西湖风景名胜区的公共绿地多而城区块状绿地不足，人均公共绿地偏低(低于全国平均水平)，城市绿化尚未形成系统，城市外围也缺乏绿带屏障，难以适应现代化城市社会发展和市民生活需求，与全国风景旅游城市地位不相适应。5、城市环卫工作迈上了新的台阶。目前机械化清扫面积已占总清扫面积的1853%；道路保洁面积已达592万平方米，道路保洁率达到98%以上。垃圾收集从散装走向袋装化，袋装收集作业已占总生活垃圾收集的53.1%。垃圾、粪便清运密闭化率已达100%。垃圾、粪便的无害化处理率已达99.13%，并率先完成了天子岭垃圾沼气发电工程建设。但公厕、垃圾中转站、垃圾焚烧厂等环卫设施建设滞后。6、城市给水设施几年来投入巨大，已得到很大发展。98年市区供水管网已达1829千米，供水能力已达到110万吨/日，实际年供水量32000万吨，平均日供水88万吨，净水生产能力已能满足城市发展需求并适度超前，人均日生活用水量排在副省级城市的第三位。但由于供水管网陈旧，以及城市新区的不断扩大，城市管网建设和改造仍滞后于城市发展，尚不能适应城市现代化进程需求，是城市供水现代化的主要障碍。咸潮仍是杭州供水的主要威胁，需要建设抗咸二期及配套设施。7、主城城市污水处理设施属全国中上水平，已达日处理污水40万吨/日规模，并正在新建污水处理设施，建设规模已能基本适应城市发展需要。但目前污水收集系统不配套，污水次干