房地产共有人显名登记义务的探讨.doc

房地产共有人显名登记义务的探讨 　　一、引言 　　根据我国法律规定，法定共有可以基于夫妻、继承关系而产生。这种彼此之间具有特殊身份关系的共有人，往往出于情感上的考虑，或由于法制观念的淡薄、传统观念的束缚，一般只有部分共有人在房地产权属证上作显名登记(以下简称显名共有人)，即总会有部分实际共有人没有在产权证上登记(以下简称隐名共有人)。现实生活中，显名共有人未经隐名共有人的同意，擅自处分共有房地产(包括出卖、赠与和抵押等)案例的大量发生。由于显名共有人的处分行为，必须借助房地产登记管理机关的权属登记，为此众多受损害的隐名共有人纷纷将房地产行政登记机关告上了法院。关于在此种房地产处分行为中，显名共有人、隐名共有人、第三人和房地产行政登记机关四者之间如何配置权利义务的问题，法学理论界和实务界展开了轰轰烈烈的讨论。笔者本文只就房地产隐名共有人的显名登记义务作一下探讨，以求抛砖引玉。 　　二、关于房地产隐名共有人权利性质的认定 　　《城市房地产管理法》第35条规定，房地产转让、抵押，当事人应按有关规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。而《担保法》第41、42条进一步规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记之日起生效。从上述规定可以看出我国法律对因法律行为而发生的物权变动，要求必须进行物权变动登记，否则不产生物权效力，即采物权变动登记生效主义。 　　但对于因继承、强制执行、法院判决、婚姻关系等而引起的不动产物权变动的场合下，法律则未作明确规定。不过对于法院判决和法律规定为共有财产的，如果仍将物权登记作为物权变动的生效要件，则等于否定了有关法律规定和司法行为的法律效力。如果不将物权变动登记作为其生效要件，其又将有损物权公示原则。由此可见，法律在保护善意第三人与隐名共有人之间处于二难的境地。 　　公示公信是物权法的基本原则。物权“公示原则”系指物权变动之际，必须以一定之公示方法，表现其变动，始能发生一定法律效果之原则。依据公信原则，“参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的物权状态从事交易即可，而不必花费巨大的时间和精力，详查标的物的权利状态的实际底细。交易人不再担忧有公示方法所表现的以外的物权状态存在，而在交易面前踯躅不前。因而公信原则满足了市场交易之迅捷和安全的社会理想。”关于物权共有的法律规定或法院判决的法律效力，笔者认为其只能相当于隐名共有人取得了一个不可质疑的债权和一个进行物权登记的权利。如果隐名共有人不积极履行登记义务，仍不能取得物权。这种认定有利于坚守物权公示、公信原则，确保交易安全、降低交易成本。 　　因此，对于《婚姻法》关于婚姻关系存续期间，无例外约定的情况下，夫妻一方取得的房地产为夫妻双方共同财产的规定，笔者认为对该夫妻共有房地产，隐名共有人没有物权处分权。严格意义上来讲，隐名共有人只是取得了一个不可质疑的债权和进行物权变动登记的权利。对显名共有人的处分行为，只要不属于低价处分，隐名共有人无权提出异议，其只能要求分享房地产处分的带来的收益。 　　综上所述，隐名共有人对共有房地产的权利，实质上是一个对共有房地产的使用权、分享共有房地产处分收益的权利，以及一个不需要显名共有人配合就能申请物权变动登记的权利。 　　三、隐名共有人不是物权变动登记必须考虑的共有人 　　《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 　　我国《城市房地产管理法》第37条第4项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。 　　《城市房地产抵押管理办法》第19条规定，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 　　根据上述规定，只有二种情况下才能认定显名共有人的处分行为有效。第一，第三人善意、有偿取得该项房地产，第二，隐名共有人书面同意的处分。鉴于实践中显名共有人总是为擅自处分行为，根本不可能会取得隐名共有人的书面同意，故第三人和房地产行政登记机关要维护自己的合法权益或证明自己行政行为合法有效，则必须负担起沉重的举证责任。 　　笔者认为，隐名共有人不是房地产行政登记机关进行物权变动登记时应予以考虑的共有人。理由如下： 　　第一，如前所述，夫妻共有房地产关系中的隐名共有人，其只是取得了申请物权共有登记的权利，其并不是真正物权意义上的所有人。因此，隐名共有人不是前述有关规定中的共有人。第三人与显名