【可行性报告】30个房产营销策划案例（26-30）.docVIP

成都市天之韵策划案 目录前言市场篇一、?本案面临的市场特征二、?消费者的调查三、?本案及周边市场情况的调查四、?价格的调查产品篇一、?产品定位二、?产品优劣势分析三、?对产品的建议四、?产品的指标建议五、?临河处理六、?大门处理七、?车位建议销售篇?一、?总体销售策略二、?销售价格策略三、?付款方式策略四、?销售预测五、?销售造势六、?销售准备工作?广告篇一、?推广时机建议二、?推广总体策略三、?总体形象定位四、?包装重点五、?广告总体预算六、?媒体建议七、?立体化市场推广建议环境篇 市?场?篇 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。?一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境1）.项目位置：成都市南面，一环路以内。东.南.西.北四条道路围绕四周。2）.交通便利.畅通：园区四周均有市政道路和园区本身道路，周边有多条公共交通线路。距机场.火车南站近。3）.环境幽静：园区周边房产已形成.,多已成现房。主要以居民为主.自然环境比较清净。2?.?策划建设目标.高品质的小高层电梯组式公寓群。3?.园区的工程建设指标：1）.项目占地面积：50亩（其中净用地40.9亩）2）.规划建设项目：小高层电梯公寓，园区中心花及园林道路，化粪池.会所，物管中心，商业中心.宾馆等。4.建筑物概况：1）.主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积110000平方米，层数11-15层结构上采用框架剪刀墙结构。2）.主打户型：面积130平方米（70%），100平方米（15%），层面设计小跃式。停车面积约10000m23）绿化率47%.?容积率25%.?建设密度34% （一）?、都市住宅市场背景分析随着政府对房地产业的各种扶持政策出台，成都的房地产市场空前活跃起来。总的来说，目前的成都房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大，积压情况严重；另一方面是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只有切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争中取胜。成都市住宅市场，具有如下特点：1、商品房总体开发量过大，积压现象严重 1、?市场有效供给不足，需求与供给发生错位SOHO寓所”、“丽阳天下”等）反之，那些与消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争中被淘汰，而成为积压房。（如“万福世家”、“上河城”等） 3、差异化营销成为占领市场的有效办法SOHO?”、“都市驿站”、“丽阳天下”等，这些开发商们看准了市场上没有酒店式的小公寓，同时又存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。 2、?挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为房地产营销的主要趋势1600元左右的价值，置信公司通过各种手段，将其潜在价值充分的挖掘出来，最终将其价值提高到2000元左右。这说明，只有挖掘出项目的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越来越多的开发商认识到等值营销的重要性，未来，等值营销将成为房产营销总趋势。 3、?本案面临的市场特征1、?总体供过于求，局部供不应求2000年以来，市场购买需求于开发量同步增长，总体上有效需求不足，供大于求，但区域内个别楼盘能在短期内完成100%的销售，反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。2、?开发商注重市场研究，但准确度把握不高。3、?经济实用房畅销，小康型小热销，高档住宅缓销，高档电梯公寓滞销。4、购买群体阶层明显90年代中期的购房主体为高级富有阶层和集团，90年代后期的购买主体为较成功企业商业主，目前的购房主体为中高及工薪阶层。5、购买者注重实表于品质共有的社区6?总价市场主宰一切7?竞争空前激烈 结论：综上所述，目前的成都房地产市场，虽然由于开发量的急剧加大导致竞争日益加剧，但就市场需求和供给来说，仍然有市场供给不足的现象。在这种市场情况下，若能够真正的从市场的需求出发，找出市场的机会点，并挖掘出项目的全部潜在价值，实行差异化营销，那么，开发的项目也将最终赢得消费者的青睐。特别是城东八里小区，作为政府规划的东郊最大居住小区，现有开发项目有限，有效供应不足的现象表现更加明显，加上政策导向、升值概念、开发成本相对较低等优势，使这一区域的房地产业具有较多的市场机会。所以，我们认为，在本案的营销中，关键是找准自身项目的市场机会点，通过对自身潜在价值的挖掘，制定出符合目标客户群体需求的措施，那么，赢得市场，获得较丰厚的利润将有较大的把握。