湖北十堰北京南路地块项目开发定位及物业发展2009.pptVIP

华阳力标北京南路地块项目开发定位及物业发展建议报告 2009-07-03 市场大环境描述 板块发展过程和现状特征分析 项目区域分析 地块分析 项目定位 物业发展建议 经济效益测算 开发顺序建议 市场大环境描述 市场大环境描述 市场大环境描述 从增长基数看，第三产业与第二产业的差距日趋缩小；从GDP增长速率和产业结构的增长速率来看，第二产业的波动直接影响了GDP的整体走势，说明十堰经济结构正处于以工业为基础的多元产业共同支撑的经济格局转变。 市场大环境描述 2009年全市重点项目共50个，其中交通项目12个，总投资747亿元；对外交通的联系进一步加强，有利于十堰跳出湖北省边缘地理区位的劣势，进一步增强产业辐射范围。 市场大环境描述 市场大环境描述 市场大环境描述 市场大环境小结 十堰经济目前正处于工业基础为主，产业逐渐多元化的转型阶段 对外交通体系的逐步完善，有助于十堰跳出湖北省边缘地理区位的劣势，提高经济发展水平 十堰房产市场目前正处于现状价格水平下的供需盘整阶段，土地市场的调整有望缓解来自于供应市场的压力 板块发展过程和现状特征分析 板块发展过程和现状特征分析 板块发展过程和现状特征分析 板块发展过程和现状特征分析 板块发展过程和现状特征分析 板块发展过程和现状特征分析 板块发展过程和现状特征分析 项目区域分析 项目区域分析 项目区域分析 项目区域分析 项目区域分析 项目区域分析 地块分析 地块分析 项目定位 项目环境及资源梳理 现状经济发展已步入良性发展阶段，土地市场的调整缓解了09年及后续年份的供应压力，在经济和需求的双重推动下，十堰整体市场价格有望突破目前盘整水平； 北京路已然成为十堰焦点开发区域，未来供应量较大；规模、环境、品质已经成为它和其他区域楼盘竞争的核心优势； 伴随着城市化进程的加块，区域产品开发序列趋于完整，影响到的客群也开始扩大而泛化； 从区域客群分布和物业价位分布情况来看，项目地块难以支撑高价位物业； 十堰产品户型目前处于好用阶段，户型创新处于较低水平； 定位原则及思考 与区域整体气质相关联 与地块资源相匹配 对应目标消费群的价值取向 未来竞争更趋激烈，项目产品必须与现有产品形成差异化 能够满足开发商目标和要求 考虑到项目的规模和销售周期里客户多元化的变化特征，我们确定打造由三个级次物业构成的复合社区 设置低容积率产品与目前在建项目形成差异，提升项目整体品质感，同时也要注意低容积率产品和目标客群的匹配 主力产品针对关注子女成长环境的望子成龙家庭 通过分期规划在项目后期设置注重自我的社会新锐客群，以满足配套完善后对项目地段感兴趣的客群 强调地块的静谧和生态，打造世外桃源般的楼盘气质 新城静界——墅级景观生活区 产品组合 产品打造核心价值点 物业发展建议 规划 在谷地设置退台花园洋房组团，依山形错落而建； 高层区域设置在两翼位置，中间可利用现状山体设置中心景观； 临北京路部分设置商业（包含会所）与Loft单位 在中心景观上侧设置社区配套幼儿园 商业及LOFT规划 广场商业规划 广场商业规划 LOFT规划 LOFT主要针对注重自我的社会新锐一族，要突出高性价比和高附加值，同时要照顾到他们的个性需求 LOFT规划 LOFT规划 高层区规划 地块北低南高，高层总体上采取北高南低的天际线布局 高层平面及空间形象 高层主要针对望子成龙的家庭客群，他们家庭收入一般、以孩子为生活核心是这类家庭的最大特点，家庭结构基本为中年三口之家，有成年或未成年小孩，户型面积配比建议如下： 高层平面及空间形象 低容积率组团规划 退台花园洋房平面及空间形象 道路交通组织 园林景观 结合项目地块的有机生态、十堰人的亲水情节和项目产品建筑风格特征，建议打造以都市休闲为主的东南亚风情园林。 园林属性：参与性园林 实现手段 游戏化绿地空间 休闲化娱乐空间 项目山体较多，要注意护坡的景观作用 车位建议 会所建议 考虑到会所的日常经营，建议本项目会所设置为对外商业会所，建筑面积约2000方，层数2层，报建时预留一部分餐饮功能。 根据客群的构成，建议会所功能主要以健身（乒乓球，跑步机）、KTV、棋牌室、钢琴室、儿童乐园等 施工现场包装提示 样板房（工法样板间、精装样板房） 工法样板房：将施工技术工艺展示于毛坯交房标准里，增强对项目产品质量的信任感，让客户买的放心； 精装样板房：用不同的风格展示不同客群的关注点，高层主要注重功能的实用性、后期的延展性；loft主要关注空间的趣味性；退台花园洋房主要关注生活的享受性； 工法样板间 精装样板房 经济效益测算 经济效益测算 楼面地价:400元/平方米 前期工程费:100元/平方米 建安费:1702元/平方米 管理费(直接费用的3%):