房地产营销策划-一般性城市火车站项目简单沟通思路.pptVIP

区域开发模式列举 总的来讲,土地开发有三种模式可以选择 一是整体自营开发, 二是整体合作开发, 三是自营开发与合作开发相结合. 开发模式 优点 缺点 整体自营 自主控制,主动性强 资金需求量大,周期长,风险较大 整体合作 资源优势互补 赢利空间缩小,协调同合作方的关系 自营+合作 取长补短,经验共享,获利大 赢利空间缩小,协调同合作方的关系 各开发模式优缺点比较 ２００７ ２００８ ２００９ ２０1０ ２０１１ ２０１２ 价值度 客户认可价值度 开发商要求实现价值度 短期内价值填充 　　　　　　　　　　　　自营开发+合作开发 合作开发 合作开发+自营开发相结合 区域开发模式建议 区域开发步骤建议 启动期 依靠政府对基础设施的投入为该地区的开发建设提供基本条件，并在此基础上重点通过启动点的营造启动区域开发，初步树立区域形象，培育区域土地价值 成熟期 在启动期开发建设的基础上，通过政府的政策性倾斜和引导市场资金进入，在较易成熟的区域形成大规模开发的局面，使区域朝着规划的目标协调发展 完成期 经过前几年的开发建设，区域认知度和成熟度已有极大提高，这一时期除了完成区域剩余的开发建设之外，还要完善前两阶段开发建设过程中的遗留问题 分区 面积 （平方米） 规划位置 规划业态 意向合作单位 地块一 地块四 4.6万 地块西南部 住宅 知名住宅开发企业 地块二 地块三 3.2万 地块西北部 酒店公寓+底商 知名企业 地块五 地块七 3.3万 地块东北部 商业 知名企业商家 地块六 2.2万 地块东南部 写字楼 知名写字楼开发企业 地块八 2.1万 地块东南部 酒店 知名酒店 总体功能布局及分期开发 启动期 成熟期 完成期 启动期——基础、配套设施建设 完成启动区配套设施基础建设，三通一平 基本完成启动区管线和主次干道工程 绿化带、提升区域形象 配套设施建设 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 20 22 21 23 24 22 22 22 启动期——功能开发，引进知名住宅开发企业投资开发 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 20 22 21 23 24 22 22 22 开发思路 1、引进知名住宅开发企业 2、适度引入“住宅先导、品牌开发”策略，在启动期出让一定面积住宅，一方面能聚集区域人气，提升区域成熟度，另一方面为完善新区配套，且降低区域交通压力，再者品牌企业带动项，目知名度及土地价值. 成熟期——功能开发，第一阶段，合作开发酒店公寓 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 20 22 21 23 24 22 22 22 开发思路 1、与品牌开发商联合开发酒店公寓 2、酒店公寓相对开发难度小，回报大，此阶 段开发有益于后阶段开发资金储备，同时， 作为经济开发区对公寓需求极大，开发时机成熟 3、联合开发，借助品牌公司品牌、经验，快速回收资金 成熟期——功能开发，第二阶段，合作开发写字楼 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 20 22 21 23 24 22 22 22 开发思路 1、与品牌开发商合作开发写字楼 2、公寓、配套、交通日渐完善，写字楼推出正好弥补市场空缺，将市场价格推向新高度 3、联合开发，借助品牌公司品牌、经验，快速回收资金 成熟期——功能开发，第三阶段，自我经营+合作开发商业 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 20 22 21 23 24 22 22 22 开发思路 1、自我经营与合作开发相结合 2、前期开发筹备了大量现金流，可适时进行商业地产开发于运营，营商环境成熟，可帮助企业快速回收资金及旺场，填补开发区产业体系专业市场空白，并作为都市副中心的城市级商业，现身合肥，创造巨大收益 3、联合开发，借助品牌公司品牌、经验，快速回收资金 完成期——功能开发，引入品牌酒店：喜来登、希尔顿等酒店 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 20 22 21 23 24 22 22 22 开发思路 1、吸引投资 2、引入品牌开发商酒店喜来登、希尔顿等 3、收山之作，大量商务人流、商业消费人流、旅游人流将是星级酒店开房率的有效保障 4、吸引投资，借助品牌公司品牌、创出品牌与效益 在整个区域开发下思考项目开发模式 在大型都市综合体区域开发模式统领下 独立地块开发需要开发商 站在整体区域开发运营角度从各自地块扮演的都市综合体角色来思考总定位与开发模式