购物中心赢利的要素.docVIP

购物中心赢利的关键基本要素 　　- 充分认识商业的长期性，购物中心的开发目标是长期为商业服务 　　- 充分认识到商业的价值，只有商业运营良好，商业物业才有价值，才能有增值空间 　　- 认真全面的市调及分析，确定消费能力以确定项目体量及商业定位 　　- 专业的商业规划及建筑规划，以保证商业最佳的运营条件及消费者的各类需求 　　- 主力优秀商业的招商，最大程度的吸引消费者，并保证租金收益的安全、稳定性 　　- 科学的商业管理系统及团队，这是项目运营发展的保证对大型购物中心而言，除定位、招商和运营外，还有一个核心的元素-- 客流。定位、招商、运营的考核点最终还是要落实在客流上，唯有充足有效的客流才能提升项目的盈利能力，没有客流，任购物中心各方面再出色，也是徒劳。　　客流从何处来，又将如何消费，怎样才能吸引更多消费者，是每个购物中心拥有者和运营者最关心的问题。客流不仅是定位和招商的基础，更是商业是否能成功运营的关键。 　　一个购物中心客流的多少，其实有近一半因素，都在购物中心运营前即已经决定。其中的核心因素包括选址，定位，业态组合，购物环境等，以上这些将决定购物中心的基础客流的构成和对客流的吸引力。而后期的促销公关等运营情况将决定能否吸引到目标客流和更多附加的客流。 　　决定客流提升的因素有很多，但是要阻止客流，只要有一条理由就够了。因此，简单的说就是做多防一。有利于增加项目人气客流的因素包括：交通、业态、环境、促销活动等诸多方式。 　　完善齐备，考虑周全的内外部交通是吸引人流的重要硬件设施 　　便捷的交通意味的是不同的客户群体带来的不同层次的消费，因此很多购物中心都建立在地铁站附近，交通主干道和公共交通方便的地方。其实不仅是外部交通，内部交通动线和指示也很重要，在自动扶梯口，设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走；了解女性逛街时容易迷路、慌张的心理，用良好的指示牌设计，不让女性购物者走回头路；了解男性逛街时求方便、求快捷的需求，用智能化的购物指引设施，让男性购物者轻松找到目标地。 　　内部通道的宽度，次通道控制在3～7米的范围内，主通道在12米以上是常见的；有的为使一期和二期之间的客源能够充分交流，不惜建设一条宽度达60米的过街天桥。 　　客流导向方面，在室内顶部设置惊险刺激的娱乐项目，让顾客情不自禁往上走；把餐饮、影院游戏厅等目的性消费的业态放到高层，让人先往高处走，再慢慢下来随机消费；有条件的可以设计复合型人流推动结构，把地铁、公交入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。另外还要为残障人士考虑无障碍设计。 　　业态也要符合目标客群需要，过于高档或低档的业态组合对商业项目而言都充满了风险，也是应该极力避免的情况。 　　要让购物中心成为老少皆宜的场所，最大限度地实现公共空间的社会化，因此，需要齐备的业态，丰富的功能。不同区位的沟渠中心，核心业态也是不同的，比如区域型购物中心以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。 　　除了主力店外，各个购物中心根据自己的定位和项目建筑特点，业态配置也是标新立异。有的将儿童主题乐园概念引入购物中心，用差异化经营打造全新品牌概念，吸引儿童；有的用星光大道吸引电影迷的视线的手法，保持顾客对购物中心常年不断的新鲜感；有的将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化，餐饮娱乐化等等。 　　同时，业态的分布也有许多的技巧，比如不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布；平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营；同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层；不把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮，在购物中心将餐饮美食的比重平均占总承租面积的25%以上。 购物中心的市场调查分析内容 来源：互联网 时间：2010-07-05 作者：秩名 　　大型商业购物中心依赖于区域，是城市的区域商业中心，它的建成和投入使用甚至会颠覆原有的商业格局，由于投资数额庞大，投资者和商业经营者都十分慎重。因此对调查分析的内容和质量要求高，决定了调查和分析的内容非常广泛，如下是我们根据美国专家的意见并结合自己的时间制定的调查内容纲要。 　　1.零售市场需求分析 　　分析大都市区域经济基础，描述市场基本特征，包括宏观经济趋势、就业趋势、产业特征、经济活动预测、经济增长潜力和态势。具体包括： 　　（1）都市商业网点分布和商圈特征，分析描述基本次级和外围交易区域及其发展动态。 　　（2）调查每个交易区的人口、家庭、就业增长率和发展态势，包括家庭特征的趋势分析和推测，如家庭类型（群居、单身）、生活方式和年龄结构。人口指标对于判断区域消费潜力、评价商业物业供应量意义重大是调查重点。 　　（3）调查和分析每个交易区域的收入特征，包括家庭和人均收入情况及可支配收入、购买力发展趋势