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2011年上半年郑州市房地产研究报告 2011年郑州楼市注定是不平静的一年，上半年，为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，各种调控政策层出不穷以下将分六个篇章总结调控背景下郑州市2011年上半年房地产市场状况。 　　延续2010年的宏观调控政策，2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，各种调控政策层出不穷，盘点上半年的政策，“新国八条”、“限购令”、“房产税试点”、“保障房任务”、“明码标价”、“央行加息”，各种政策层出不穷，2011年的郑州市场也会因为这一轮又一轮的调控政策而发生蝶变。 　　一、财政金融政策 　　1.央行连续第12次上调准备金率 　　6月14日，中国人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。 　　这是央行年内第六次上调存款准备金率。自2010年1月以来，央行已连续12次上调法定存款准备金率。至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。此次上调存款准备金率可大致“冻结”商业银行资金逾3600亿元。 　　通胀压力持高不下是央行上调存款准备金率的主要原因。就上调存款准备金率对楼市的影响而言，一方面存款准备金率上调将使银行放贷额度再从紧，在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会更加难上加难。另外，在银行信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房的贷款首付比例上调有可能会变成现实，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高而导致购房延期，从而导致成交量进一步下降上涨的动力会更加不足。 　　2.央行今年连续两次加息 均为0.25个百分点　　中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3.00%，一年期贷款利率达到6.06%。接着，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 　　这是央行今年以来第二次上调利率，也是2010年以来第四次上调利率，旨在应对国内仍然严重的通胀。央行再度加息后，5年期以上贷款基准利率已经达到6.8%，个人住房公积金贷款5年以上贷款基准利率达4.7%。尽管从数据上看，房贷月供每月增加的数额不大，但连续加息对市场的影响将逐渐由量变到质变，对房地产市场的影响将更加明显，投资客进一步退场，连部分首置客户也望房兴叹，加息使购房者的购房热情进一步降低。 　　3.国务院同意部分城市试点房产税 　　国务院常务会议同意在部分城市进行房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。随后重庆、上海宣布，28日起试点征收房产税。重庆对比均价高两倍新房征0.5%房产税，而上海则将房产税税率暂定为0.6%。杭州代市长邵占维表示，杭州市目前尚未考虑试点房产税，但杭州市政府密切关注重庆等试点城市房产税的推进情况。 开征房产税，可以有效抑制房地产市场的投机行为，让房价早日回归合理价位。作为国际上公认的打击房地产投机的有效手段，房产税的出台无疑正中投机者的软肋，特别是那些动辄买下几十套房的炒房者或炒房团，房产税的征收不仅会极大提高他们的炒房成本，也让房屋出手的难度增加不少。二、行业政策 　　1.国务院出台新“国八条”二套房贷首付提至六成 　　国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： (一)进一步落实地方政府责任。 (二)加大保障性安居工程建设力度。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 (五)严格住房用地供应管理。 (六)合理引导住房需求。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 (八)坚持和强化舆论引导。 　　“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉的房地