酒店式公寓项目投资可行性计划书精选.doc

审核通过，存档整理。 受控资料，禁止外传！第一章 市场现状分析酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功，决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外，项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。一、区域环境分析1、区域概述 本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁，北望西北湖；南临中山公园武广商圈；东靠汉口南北主动脉新华路；西依城市主干道青年路。交通便利，区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区，区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心 cbd。2000 年以来，西北湖陆续开发高档住宅项目，成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊，其环境优美，自然风光秀丽，成为城市中心最亮丽风景线。同时，西北湖坐拥三条城市主干线，将繁华便利与自然幽静相融合，各界名流趋之若骛。零点分析：区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越，具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。2、区域配套调查分析金融机构：建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行饮食酒店：湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店休闲娱乐：红色恋人酒吧、2046 音乐会所、石烧咖啡购物场所：新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店教育机构：武汉市 68 中学、武汉市 69 中学、市外语学校医疗机构：协和医院、各大药房办公大楼：建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘：元辰国际、万松名门、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区零点分析：西北湖的市政配套及生活配套相当成熟，区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全，能够满足区域??费者所有生活、工作、娱乐之需，而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮，还是生活环境均在武汉之首。零点认为，区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力，使城市中心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲，具有信心保障。3、区域人文环境本区域人文环境相对集中，主要分为两大类型：上班白领、居住人群。西北湖周围聚集了大量的高档写字楼，从写字楼档次和入住公司来看，多为实力型大公司和跨国集团公司，该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英，他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平，是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘，如同成广场、元辰国际、万豪国际、世纪华庭等，这些楼盘的销售价格都在 5000 元以上，部分豪宅项目超过了 6000元，从购买实力来看，他们均属于富裕阶层。其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列，其年龄多集中在 35 岁以上，50 岁以下，他们的职业多为公司老板、私营业主、高级经纪人等。白领一族类别 年龄 收入/月 学历 办公点平均水平 25—40 3000—10000 本科以上 建银、国贸、招银、瑞通、新世界居住或者投资一族类别 年龄 收入/月 学历 职业平均水平 35—50 10000 以上 专科或以上 老板、私企业主、高管零点分析：本区域多位文化素质较高的高收入群体，他们事业逐渐走向辉煌，经济实力雄厚，和全国乃至世界联系紧密，他们是城市的精英。对本项目而言，无论是对后续的酒店经营还是投资增值，都提供了稳定的客源保证。二、区域房地产住宅市场分析西北湖土地珍贵、环境优美。位于该区域的住宅项目均为高档项目，区域整体价格水平维持在 5000 元/平方米左右，就目前项目类别来看，基本上都为高层。从20001 年开始，区域内先后推出了世纪华庭（当年武汉第一豪宅项目），随后 2002 年北湖北推出了沁园春、城市之光等项目，当时市场销售价格维持在 2800元/平方米左右，2003—2004 年，西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项目，销售均价均在 4500 元左右，万豪国际收盘均价上调到 6000 元。2005 年，西北湖首先推出北湖假日、西北湖凤凰城项目，西北湖凤凰城开盘均价4800 元/平方米，临湖高层预计售价在 7000 元左右。本项目是今年下班年推出的最后一个豪宅项目。价格趋势年份 2001 2002 2003 2004 2005价格 3450 2800 3500 4500 6000涨幅 / / 25 28.57 33.3我们从上表价格上涨趋势来看，随着土地稀缺性发展，西北湖版块楼盘价格呈飞速增长态势。平均年增长率在 25以上。由此证明，高端产品的