房地产抵押初级教1.docVIP

房地产抵押基础知识 第一节 抵押物 一、可设定抵押的财产范围 根据我国《物权法》、《担保法》及《典当管理办法》的相关规定，下列财产可以设定抵押 （1）、建筑物和其他土地附着物（外省、自治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证的在建工程除外）； （2）、建设用地使用权； （3）、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （4）、生产设备、原材料、半成品、产品； （5）、正在建造的建筑物、船舶、航空器； （6）、交通运输工具； （7）、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 二、不能设定抵押的财产范围 根据我国《物权法》、《担保法》及《典当管理办法》的相关规定，下列财产不得抵押： （1）、土地所有权； （2）、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （3）、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施（但私立学校、医院等除外）； （4）、所有权、使用权不明或者有争议的财产； （5）、依法被查封、扣押、监管的财产； （6）、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 （7）、赃物和来源不明的物品； （8）、国家机关核发的除物权证书以外的证照及有效身份证件；　 （9）、当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产； （10）、法律、法规及国家有关规定禁止流通的自然资源或者其他财物。 三、我单位可以经营的财产范围 ⑴、取得房地权证书的现房 ⑵、取得五证的在建工程 ⑶、以挂牌出让方式取得的国有土地使用权（主要针对商业用地） 第二节 房地产抵押的一般程序及注意事项 一、现房抵押的一般程序 一般房产抵押典当的过程包括验证、看房、估价、签署协议、办理公证、抵押登记、发放贷款、偿还本息、注销登记等环节，下面详述各环节及相关注意事项： 验证。一般的个人典当的就牵涉到验证的问题，在此环节需要查验出典人的身份证，结 婚证、房屋产权证等相关证件。这个环节应注意对抵押人的身份证进行验证，尤其是对不熟悉的客户，更要仔细检查，在办理公证时可以要求公证处对抵押人的身份证进行识别验证，公证处（因公证处有身份证查询系统）。 2、看房。在看房环节首先要做的是按照产权证上的地址找到房产的具体位置，如果没有门牌号的应向该房产所在地周围的人打听清楚。以防看错标的房产，给公司造成不必要的损失。 3、估价。对标的房产按照现时市场价进行估价，然后对该估价价格进行合理折扣，以降低客户绝当后的出手风险，快速回笼资金。 4、签署协议。在签署协议的过程中，应当让抵押人夫妻双方本人签字，对于企业应该让法定代表人或其授权代理人本人签字。并且向其详细说明其权利和义务，得到确认后让其签字。 5、抵押登记。抵押登记的主管机关是该不动产所在的县级房产管理部门，在办理抵押登记的过程中应该由两个以上的业务员共同办理。在此环节中应确保抵押人及其授权代理人在房产管理部门受理单上的签字时其本人签字。在领取他项权利证书时应该从房产管理部门的工作人员手中领取，以防他人调包，给公司带来不必要的损失。 6、办理公证。在办理强制执行公证的过程中，要确保抵押人或其授权委托人的签字是其本人真实签字，以防造成强制执行公证无效。 7、放款。放款应当采取银行转账的方式办理，并且应当时抵押人本人的银行账户。这样就能保留相关证据，为其不履行义务时申请强制执行或诉讼备齐材料。在转账过后，应当让抵押人出具收款凭证。 8、偿还本息。 9、注销登记。出具借款还清证明，并将房地权证书及他项权利证书交与客户，由其自己到房地产管理办理注销登记手续。在交房地产权证书及他项权利证书时应让客户出具收条。以定纷止争。 具体程序如下图所示： 二、公司以其权属的房地产抵押应提交的材料 公司以其权属的房地产办理抵押的应提交如下材料： ㈠、抵押人应提交的材料 1、房地产权证书 2、企业营业执照复印件 3、企业组织代码证复印件 4、、借款企业的法定代表人身份证复印件 5、贷款人同意贷款的股东会（董事会）决议 6、贷款人授权委托人的授权委托书及身份证复印件 ㈡、抵押权人应提供的材料 1、借款申请表 2、借款合同及抵押合同（一式四份，甲、乙双方，公证处及房管局各一份） 3、价值认定书（门面房需提交） 4、典当行的营业执照、组织代码证、特种行业许可证、典当经营许可证复印件 5、法定代表人身份证复印件 6、授权委托书及受托人身份证复印件 第三节 房地产抵押的效力 从总体上讲，房地产抵押的效力，是指房地产抵押权就一定范围的债权从一定的房地产抵押物中获得优先受偿的支配处分力，以及对房地产抵押物有关的其他财产权的影响力。根据房地产抵押效力的对象，可将其划分为对内效力和对外效力两个方面。房地产抵押的对内效力即对房地产抵押当事