特艺城二期经济可行性分析(参考)2010.4.docVIP

福州特艺城二期工程经济可行性分析 一 、福州特艺城工程概况： 用地单位 福州特艺城房地产有限公司 用地项目名称 福州特艺城工程 用地位置 福州市六一中路378号 用地性质 二类居住用地（R2）商业金融（兼容办公）用地（C2） 用地面积 12818平方米 其中建筑面积10778平方米 建设规模 主要经济技术指标： 征用地面积 12818.80平方米 建筑用地面积 10778.00 平方米 市政用地面积 2040.80 平方米 总容积率 4.609 建筑占地面积 4347 平方米 建筑密度 40.1% 绿地面积 2703 平方米 绿地率 25% 总建筑面积 59001 平方米 计入容积率建筑面积 49915 平方米 （ 一期27440平方米；二期22475平方米） 1、住宅建筑面积 16556 平方米 （8-31层） 2、商业建筑面积 31107 平方米 一期 (裙楼) 27440 平方米 （已建） 二期（商场） 3667 平方米 （1-5层） 3、办公建筑面积 2252 平方米 （6-7层） 4、地下建筑面积（二期）3498 平方米 规划95个车位 二、特艺城二期项目定价： 1、商场部分： 一层： 元/㎡ 二层： 元/㎡ 三层： 元/㎡ 四层： 元/㎡ 五层： 元/㎡ 2、办公部分： 六层： 元/㎡ 七层： 元/㎡ 3、住宅部分： （八层以上）均价 元/㎡ 每层差价： 元/㎡ 4、地下车位： 万元/个 三、预计销售收入： 1、商场部分： 万元 2、办公部分： 万元 3、住宅部分： 万元 4、地下车位： 万元 以上合计销售收入： 万元 四、项目开发成本估算： [ 请预习：1、课本P182 6.2.4.3 成本费用项目及核算内容 2、课本P185 6.2.4.4 开发企业期间费用的开支范围 ] 提示： 1、土地出让金（土地成本）可以按当前市场重置价格3160万/亩计算，二期用地面积5亩。 合计土地重置成本为1.58亿元，折合楼面土地成本（楼面地价）为0.703万元。 2、表中单位为万元。 序号 项目 单项小计（万元） 合计（万元） 1 土地征用及拆迁补偿费 土地出让金（配套费、地段差、滞纳金） 拆迁补偿费 6800 9000 15800 2 前期工程费 1、场地平整、垃圾外运等 68 2、临时围墙、大门、洗车台等 30 3、地质勘探 55 4、施工图设计 98 5、试桩 35 6、规划、消防、建委等部门报批规费 25 7、市勘测院放样、核样等费用 10 8、临时用电、用水 80 9、其它 35 10、 3 建筑安装工程费用 地下室土建 3700元/㎡ 商场、办公部分土建 2300元/㎡ 住宅部分土建 1800元/㎡ 二次装修水电部分 260元/㎡ 暖通部分（1-5） 820元/㎡ 消防 240元/㎡ 安防检测 35元/㎡ 基桩检测 15元/㎡ 质量监督 15元/㎡ 环保噪音 30元/㎡ 监理费 20元/㎡ 4 市政基础设施 水增容 60万元 电增容 250万元 市政排污(含接口费) 85万元 5 设备及配套工程 4部电梯 90万元×4 高低压配电柜及安装 180万元 道路、护坡附属工程 80万元 小区绿化 35万元 6 间接开发费用 财务费用 15800×8%×3（年） 销售费用 销售收入3% 管理费用 销售收入2% 7 税费 营业税及附加 销售收入5.8% 土地增值税（预征） 销售