金玉良缘 价差分析.docVIP

金玉良园价差分析 价差策略的最大意义及作用, 在使项目于销售过程中所有的房源皆能均衡去化, 达到整体平衡销售的目的。其制定的影响因子是以目标客户群的购房喜好、房源的优劣势为分析依据,订定出栋别差、立面差及平面差。 本案于04年底至今已积累了相当的客源, 从未购客户的讯息反馈及已购客户的成交分析, 为本案价差策略提供了重要参考依据。故本案的价差策略是结合了市场经验及本案的销售现况所制定。其调整如下： 一、住宅多层部分： （一）1---6F 可销售面积27751.13㎡(不包括阁楼面积)，平均单价2050元/㎡,可销售金。 1、栋别差：是指同一个小区或同一个项目中各栋楼之间的差价。 ☆影响因子 位置 林园（植栽计划） 视野 景观 配套设施 楼间距 说明：本案栋差是根据所在园区位置、楼间距制定价差系数，除此以外根据现场来访客户（已购、未购）反馈的信息，多数客户选择2#、3#、4#，故将这三栋价差系数提高；1#、5#、6#所在园区的边缘位置，1F又是底商，所以将这三栋价差系数降低，尤其是5#南向有建筑物对视线造成影响，相对价差系数会较低。 ☆栋别差计划： 1# -70元/㎡ 2# +55元/㎡ 3# +85元/㎡ 4# +55元/㎡ 5# -170元/㎡ 6# -80元/㎡ ☆栋差排列：(价高低) 3# 2#.4#1 6#5# 2、 立面差：立面差就是指楼层差价。 说明： 对六层多层住宅而言，客户比较喜欢三、四楼，无论在视线、采光都是最佳楼层，现根据已交排号费的客户多数先选择三、四楼，所以价差系数制定相对提高；次之是二、五楼、一楼；因本案阁楼可办理产权，定价考量产品面积相对过大，为控制房屋总价，六楼的价差系数明显降低。 ☆基本楼层差 6F -350元/㎡ 5F +80元/㎡ 4F +150元/㎡ 3F +150元/㎡ 2F +60元/㎡ 1F -90元/㎡ ☆楼层排列：(价高低) 4F、3F5F 2F1F 平面差：平面价格差是指在同一楼层上各个户型之间的价格 差异。 说明：受北方气候的影响，以往的建筑冷山房屋比较冷，消费者在选房时不是首选，在制定价差系数时要拉开落差；不同的面积、户型制定不同的差价系数，锁定不同客户的总价需求。 a. 根据冷山-50元/㎡ b. A、B户型因面积小 +40元/㎡～+60元/㎡ c.大面积D、E户型面积 -50元/㎡ d.伸缩缝位置B户型-50元/㎡，A户型不加价 栋 别 明细 1# 两边冷山-50元/㎡,大面积再 -50元/㎡ 2# 两边冷山 -50元/㎡，因2#属B户型中间加40元/㎡ 3# 两边冷山 -50元/㎡，中间大面积 -50元/㎡，B户型+40元/㎡ 4# 两边冷山 -50元/㎡，大面积再 -50元/㎡，中间+40元/㎡ 5# 两边冷山 -50元/㎡，中间加60元/㎡ 6# 两边冷山 -50元/㎡，中间加60元/㎡ 4、6F不随1F～5F的栋差、平面差改变，统一单价。 （二）、阁楼可销售面积 ㎡ ， 单价1000元/㎡ 小结：本案住宅1—6F均底2050元/㎡，阁楼均底1000元/㎡，定价考量本案销售对象以面积为基础，小面积提高单价，大面积降低总价，强调单价。 二、公寓 可销售面积5479.5㎡，平均单价2300元,可销售金额12,607,728元。 栋差 说明:本案7#位置比8#位置相对比较接近北站房,在定栋差系数时7#要突显优越。 ☆影响因子 位置 视野 ☆栋差计划： 7# +50元/㎡ 8# -50元/㎡ 立面差 ☆影响因子：楼层 说明：因4F属顶层，因此在制定价差系数时比3F低。 ☆计划：3F +50元/㎡ 4F -50元/㎡ 平面差：是指在同一楼层上各个户型之间的价格差异。 ☆影响因子： 景观 户型 边间 面积 噪音差异 楼间距 采光 位置 视线 说明：在制定平面差时以所在位置、采光、面积为基准，小 面积控制总价，大面积控制单价为原则。 ☆原则： 边间 -50元/㎡ 大面积户型 -100元/㎡ 对园区内相邻，对视线造成影响 -90元/㎡ 位置紧邻楼梯两边的 +85元/㎡ ～☆计划 6# +160 紧邻凯旋路，在规划路与凯旋路交会处，在南侧，相对位置比5#、1#优越。 5# -200 位置偏，离主干道有一定距离，在制定价差时会比其他栋别低。 1# ±0 属于本案规划路上的门市，在此栋不做调整。 7# +210 因位置临近北站房，相对在制定价差系数比8#高。 8# -140 位置与7#相比不占优势，在