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Roland Berger Strategy Consultants SHA-37929-043-21-01-C-p 非住宅类房地产业务中比较普遍的运作模式是开发加经营 对长江实业的分析表明，持有经营能够帮助企业获得开发以外的经营现金流以及物业增值的收益 经济测算也表明良好的后期经营使项目的价值大于直接出售的价值 非住宅类用地的稀缺性是迫使开发商在非住宅类的项目中必须要依靠经营增值和物业进一步增值来获取最大的利益回报 经营性物业项目的开发需要两大能力 由于以上原因，外资企业在这一类型的项目中占有极强的优势 香港房地产企业都具有很强的实力 在市场环境区域规范化和透明化的情况下，预计外资房地产开发和投资企业将更加活跃地参与国内房地产市场的竞争 房地产非主营业务国有多元化企业集团将逐步退出市场，而以房地产为主营业务之一的企业集团将因资源优势而具有很强的竞争力 C. 上海市非住宅类房地产市场研究 过去几年内全国人口流动性不断上升，酒店的数量不断增加 进入上海的旅游和商务人士持续增加，对酒店客房的需求将持续上升 上海市政府的酒店业扩容规划为酒店业提供了大量的发展机会 经济型酒店的出现将改变上海酒店业的客房结构 法国雅高集团 (Accor)推出经济型酒店概念以后，法国酒店业的结构发生了很大变化 目前国内几乎所有的经济型酒店均未达到实现效益的规模 房产开发商可以通过改造自有物业或在小块空地上新建建筑物来加盟经济型酒店，但必须签定一个长期合同以保证项目的经济可行性 财务测算表格 在专业分工的基础上，房产开发商介入经济型酒店项目的运营有四种基本的商业模式 四种运营模式的经济利益随着运营风险的逐渐减少而下降 四种运作模式的经济指标(1/2) 四种运作模式的经济指标(2/2) 四种模式的要点分析 * 景 瑞 股 份 * 景 瑞 股 份 资料来源：罗兰?贝格分析 物业名称 瑞安广场 上海嘉里中心 开发商 瑞安集团 嘉里集团建设有限公司 拥有者 瑞安地产有限公司 嘉里集团 物业管理 瑞安物业管理公司 嘉里集团 操作模式 开发+经营 开发+经营 办公楼 酒店 娱乐休闲物业 零售物业 浦东香格里拉 金茂君悦大酒店 香格里拉亚洲有限公司 金茂集团 香格里拉亚洲有限公司 金茂集团 香格里拉亚洲有限公司 君悦集团 开发+经营 开发+外包经营 上海新天地 瑞安房地产发展有限公司 瑞安房地产发展有限公司 瑞安物业管理公司 开发+经营 港汇广场商业 正大广场 恒隆集团恒基兆业 正大集团 恒隆集团 正大集团 恒隆集团* 正大百货 开发+经营 开发+经营 2004年销售收入 [百万港元] 2004年利润 [百万港元] 物业销售 物业租务 10,733 568 酒店及套房服务组合 605 物业及项目管理 218 物业销售 物业租务 845 451 酒店及套房服务组合 157 物业及项目管理 88 678 投资物业的公平值增加 长江实业2004年年度报告 资料来源：长江实业年报；罗兰?贝格分析 对一个模拟新天地类型的综合商业项目进行情景分析 项目数据 总投资：1.5亿美元 负债率：70% 银行贷款利率：5% 占地面积：30,000m2 建筑面积：60,000m2 经营期限：4年 建设年限：2年 注：国际性投资机构在估值商业物业时均假设所有的土价增值已经反映在该地区的物业租金中，因此可以用现金流折现法进行估值 * 纯物业 (无未来现金流)的出售主要的估值方法为帐面价值交易，我们在此用较高的溢价来进行比对，以便进一步说明 基础租金收益 第一年租金收益 租金年增长率 成本增长率 项目价值 经营现金流 情景分析 最佳 运营能力 $1/ m2?天 1.82亿 2.5% 2.5% 36亿 $0.75 1.36亿 2.5% 2.5% 27亿 $0.5 0.91亿 2.5% 2.5% 18亿 $0.25 0.68亿 2.5% 2.5% 13.4亿 次佳 运营能力 普通 运营能力 较差 运营能力 出售 最佳 情景分析 总投资 溢价 总投资 溢价 总投资 溢价 75% 50% 25% 21亿 18亿 15亿 中等 一般 2003-2004年上海市土地供应 [万平方米] 非住宅类业务的盈利模式 旅游用地 办公楼 商业服务 其它用地 商品住宅 49% 44.9% 4.5% 1.4% 0.2% 47.9% 49.2% 2.3% 0.5% 0.1% 6,845 13,200 注：其它用地包括园林用地，绿化用地等 非住宅类用地仅占每年土地供应的3-6% 土地进一步升值 经营增值 最 利 益 回 报 财务能力 项目的绝对投资额 甲级写字楼 10-30亿 大型购物中心 25亿 高星级酒店 15亿