珠江路商铺营销推广方案.ppt

营销计划 一、剩余房源情况 二、2005年回顾 三、2006营销思路 四、回款计划 五、销售困难 类别 剩余面积（㎡） 销售总额 （万元） 商铺 12316.09 5734 住宅 1859.52 327 合计 6061 一、剩余房源情况 楼号 面积（㎡） 总销 （万元） 合计面积 （平米） 合计总销 （万元） 1# 5992.09 2884 12316.09 5734 　 6# 4178 1881 16# 2146 969 楼号分布 类别 面积（㎡） 总销（万元） 临街 1458.42 820 内圈 7967.89 3393 16#楼临街 2146 969 34# 743.78 552 合计 12316.09 5734 类别分布 二、2005年回顾 2005年10月底正式启动商铺推广销售 制定包租3年,年回报8%的销售策略 报纸广告保持每周一次 利用了公交站亭\护拦等户外广告 新生活\烽火\广电报\夹报都有应用 到2006年1月,来访共计300余组 成交2套 正月前,珠江路售房部回款967万元, 基本完成年前回款任务 2005年商铺推广收效甚微 2006珠江路商业街经营状况欠佳 商铺销售令人担忧 2006年, 珠江路商铺该怎么办? 攻坚 三步走 制定新的销售政策 招商 活动营销 三、2006营销思路 新销售政策 1\针对内圈包租5年，年回报8.8%，价格上调100%。 调整之前 1#楼内圈商铺，面积150平米，销售价格4000元/平米 销售总价：4000元/平米×150平米 = 60万 首付款需要：30万，贷款金额：30万，月还款金额：3440元/月 调整之后： 1#楼内圈商铺，面积150平米，销售价格8000元/平米（上调100%） 销售总价：8000元/平米×150平米 = 120万 年回报8.8%，5年包租，5年回报为总房款的44%（8.8%×5） 5年的包租金额全部一次性冲抵首付款。 方案一、（用最少的首付获取商铺） 首付款为120万×50% - 120万×44% = 7.2万 贷款金额60万，月还款金额：6880元/月 调整之后首付款减少22.8万，月还款金额增加3440元/月 方案二、（增加首付，月供不增加） 首付款为120万×75% - 120万×44% = 37.2万 贷款金额30万，月还款金额：3440元/月 方案三、（一次性付款） 一次性付款金额120万，开发商一次性返还52.8万，客户实际交纳67.2万（剩余7.2万的让利空间） 2\针对邻街适当提高价格,增加案场折扣 3\针对自营客户可在包租的基础上赠送经营权 招商策略 1、招商先行 1#楼预计今年上半年交房，所以在交房前就需把招商工作进行起来，提早准备。在三月中旬，售房部成立招商小组，针对不同商铺的特点，分别进行招商。 2、提前签定租赁合同，增加售房部说词 3、制定招商策略，采取减免租金的办法先招部分商家进驻营业 免租2年，第3年—第5年收取租金的50%（市场价或自定价），5年后的租金按正常情况收取。 4、针对内圈商铺招进主力商家，形成内圈的经营气候 主要以引进大型KTV歌城，娱乐城等容易形成人气的经营业态。 5、在招商过程中尽量促成品牌商家购买商铺自行经营 活动营销 活动的目的是为了炒街，增加珠江路商业街的人气，增加投资者的投资信心。 1、联合餐饮协会，洛阳电视台及报刊杂志，举行珠江路招牌菜大赛及洛阳十大名厨的比赛。时间：3月—5月 2、珠江路夏季啤酒节 时间：6月—7月 3、联合杜康酒厂及政府举办洛阳秋季杜康酒节 时间：9月—10月 4、在1#楼交工后，1#楼内圈商铺不定期举行演艺活动 其他措施 从2005年10月进行商铺推广以来，报纸广告费用将近10万元，但是收效甚微。所以2006年将减少报纸广告的投入，只配合珠江路活动进行。广告宣传的重点将转移到周边郊县及义马地区。形式主要以夹报为主。 夹报时间：在新的销售政策制定实行以后进行。 2006年，珠江路商业街预计回款3000万。按12个月计算，平均每月回款250万。平均每月须保证2套商铺的销售才能保证每月的回款进度。另外由于销售季节、进度以及推广手段措施的配合，每月的回款额度可能会有所不同。 若16#楼预售许可证在4月前拿到，预计2月—3月可回款500万。 四、回款计划 五、销售困难 1、工程延期交付、交房标准不能达到等引起的客户投诉 客户投诉将占据售房部大量的销售资源，也将严重影响到销售进度。预计案场的投诉高峰期可能在3月（6#楼部分商铺、住宅交房），4月（1号楼交房），7月、10月（6号楼全面交房） 2、16#楼预售许迟迟办不下来将影响到16#楼的回款和商铺的销售 3、3#楼房产证无法办理及遗留的工程问题，也将引起客户投诉。 珠江路商铺销售