北京豪宅市场调研分析.ppt

2015年下半年豪宅市场 单价10万以上北京项目分析  分析内容 热销成原因 一是北京限价管制取消使得10万元以上豪宅供应量的增加； 二是去年北京高价地王的入市，使人们对于豪宅价格上升空间有了更多的想象力，促进了北京豪宅市场预期的转好； 三是货币信贷政策的放松，让财富阶层可调动的资金量增多，从银行、风投、股市套现的资金，都在寻求资产保值增值的渠道，而购买豪宅就成为了首选。 市场分析——2015年1-12月销售 现价管制政策取消、高价地王入市以及货币信贷政策的放松，促使2015年1-7月单价10万以上的豪宅热销，总成交总量148套。 北京单价在10万以上的豪宅(今年以来包括已经上市以及未来要上市的)至少会有25个。 2015-2016年初北京预期上市能够销售的新10万+的项目超过15个； 目前已经在10万单价以上销售的存量项目大约也有10个左右； 2015年来，北京豪宅供应预期将超过2000套。 市场分析——2015年下半年供应量 豪宅供应量井喷，下半年单价10万的项目至少有25个，整体预计超过2000套。 北京土地供应量减少，地价走高，土地的稀缺性凸显，商品房“被豪宅化” 市场分析——热销成因 2015年北京土地供应明显减少，土地价格越来越贵 从土地成交情况来看2015年北京土地平均楼面价上涨了26%，但是因为供应量的明显减少，北京总的土地出让金在6月25日前只有648.22亿元。对比2014年上半年，北京的土地出让金达1115.2亿元，2015年上半年同比2014年上半年下降41.87%。 截至6月24日，北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年同期减少了55宗，这也是近8年来土地成交宗数最少的一年。 6月以来，一二线城市土地市场的火爆程度就超过了前5月，一线城市已经成交11宗住宅用地，合计成交额高达248亿元，平均楼面价也达到了1.68万元/平方米的年内峰值。 市场分析——热销成因 一二线城市土地资源稀缺，中心区域的土地价格走高后，“被豪宅化”趋势将会更加明显。 根据国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在本月初的表态，北京开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。 这也将意味着未来一二线城市的土地资源将进一步稀缺，新增土地供应的减少会让房企所面临的竞争更为激烈，拿地成本也将进一步提高。 　 北京土地供应量减少，地价走高，土地的稀缺性凸显，商品房“被豪宅化” 豪宅热销。2015年10万以上豪宅受客户追捧，成交创历史新高。 供应量井喷。2015年单价10万以上的项目供应量25个，预期超过2000套。 地段为王。土地资源稀缺，中心土地价值更高。 市场分析小结 供应量井喷的下半年豪宅市场，昆仑域依托地段优势、土地的稀缺性，有望在豪宅中杀出重围。 分析内容： 基础数据，地段、货量、 案名、定位 选取标准： 北京市内单价10万以上的豪宅项目与我们项目对比 市场分析——北京单价10万以上的豪宅 首开琅樾 中粮瑞府 合景映月台 西山壹号院 望京金茂府 盘古大观 万柳书院 琨御府 西宸原著 华润昆仑域 万科北河沿 中央公园广场 东山墅 使馆壹号院 霄云路8号 北京壹号院 保利东坝 绝对的地段——全北京二环旁，唯一拥有叠拼产品的项目。 北京单价10万以上的豪宅，二环内的仅有万科北河沿甲柒拾柒号；二环外三环内的仅有华润昆仑域与融创使馆壹号院。 项目名称 位置 单价 户型区间 总价区间 套数 建筑形式 华润昆仑域 西南二环 叠拼130000 138-170㎡ 1700万—2200万 叠拼+高层 北河沿甲 柒拾柒号 东二环旁 130000 两居：280-360㎡ 三居：459-560㎡四居：702-707㎡ 3600万—9000万 25套 板楼 使馆壹号院 东二环旁 120000 180-280㎡ 2500万—4500万 220套 3栋高板，19层 总价与本项目不在同一区间，不属于竞品项目范围。 总价高于本项目，本项目在产品类型上更具优势。 市场分析——北京单价10万以上的豪宅 项目名称 位置 单价 户型区间 总价区间 套数 建筑形式 万柳书院 西北四环 145000 205—588㎡ 2900万—9000万 301户 5-7层南北通透住宅 琨御府 三环至四环 105000 156-205㎡ 1600万—2100万 138户 板楼、小高层 西山壹号院 北五环外 100000 500㎡ 3000万 6层板楼 盘古大观 北四环至五环 160000 660㎡ 10560万 192户 板楼、高层 中粮瑞府 东北五环至六环 97193 770-1400 3000万 — 独栋、联排 首开琅樾 东北五环至六环 6300-3600 390 1200万—2100万 — 叠拼、联排