第6章房地产开发的建设过程课件呢.pptVIP

第六章 房地产开发的建设过程 ※ 本章要求 了解工程施工招标投标的基本概念、建筑工程施工的合同形式； 熟悉招标投标程序、合同条款以及房地产开发过程中项目管理工作的主要内容； 掌握施工阶段的项目管理、工程竣工验收。 第六章 房地产开发的建设过程 第一节 建筑工程施工的招标与投标 第二节 建筑工程施工的合同形式与通用合同条款 第三节 工程项目管理 第四节工程项目的竣工验收 第一节　建筑工程施工的招标与投标 一、建筑工程施工招投标的基本概念 二、工程建设项目的招标方式 三、招标程序 一、建筑工程施工招投标的基本概念 房地产开发项目建筑工程施工的招投标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。 双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则 二、工程建设项目的招标方式 （一）公开招标 概念：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织投标。 适用于：项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目 特点：选择范围较大，公开竞争，但需要的时间长，招标支出费用较高 （二）邀请招标（选择性招标） 概念：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或其他组织投标。 适用于：工程性质比较特殊，要求承包商有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目 特点：选择性竞争（3-10家投标人），节省时间，节省招标费用，但限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地 （三）议标 概念：由招标人直接指定投标人或由招标人的有关上级主管部门向招标人（即开发商）推荐或指定投标人。 适用于：少数保密性较强的工程项目 在房地产开发项目中很少出现这种情况 （四）公开招标和邀请招标的区别： 发布信息的方式不同 选择的范围不同 竞争的范围不同 公开程度不同 时间和费用不同 三、招标程序 （一）申请招标 （二）编制招标文件 （三）编制招标工程标底 （四）确定招标方式，发布招标公告或投标邀请书 （五）投标人资格审查 （六）招标工程交底及答疑 （七）开标、评标和决标 （八）签订合同 第二节　建筑工程施工的合同形式 与通用合同条款 一、建筑工程施工的合同形式 二、合同通用条款 一、建筑工程施工的合同形式 （一）按计价方式不同划分 固定价格合同 成本加酬金合同 可调价格合同 计量估价合同 1.固定价格合同：在约定的风险范围内合同价款不再调整，风险范围以外的合同价款调整方法一般在合同专用条款内约定。 固定总价合同 按日计价的增价条款 重大增价的调整条款 延期增价条款 固定单价合同 按分部分项工程单价承包 按最终产品单价承包 按总价决标、按单价结算工程价款 2.成本加酬金合同：按承包商的实际成本(不包括承包商的管理费和应交所得税)加商定的总管理费和利润来确定总包价。 主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况。具体做法有： 成本加固定百分数酬金 成本加固定酬金 成本加浮动酬金 3.可调价格合同：指合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款的调整方法。 4.计量估价合同：以工程量清单和单价表为计算报价的依据，通常由开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。 （二）按工程范围及承包关系的不同划分 1.总包合同:总包指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施。据此签订的合同称为总包合同。 总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督。 开发商只与总承包商直接联系。 便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。 2.开发商直接发包承包合同：开发商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。开发商直接与各分包商联系。现场协调工作较为复杂。 3.独立承包合同：当开发项目规模小，技术要求简单时，开发商可将开发项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。 （三）按是否包料划分 1.包工包料合同 2.包工部分包料合同 3.包工不包料合同 二、合同通用条款 建筑工程施工合同由协议书、通用条款、专用条款三部分组成 通用条款：是根据法律、行政法规规定及建设工程施工的需要订立，通用于建设工程施工的条款 专用条款：是发包人和承包人根据法律、行政法规规定， 结合具体工程实际，经协商达成一致意见的条款 国际上有若干标准的“国际通用合同条件” FIDIC机构：国际咨询工程师联合会 FIDIC合同的主要特点 通过招标投标选择承包商 以工程师为核心的项目管理模式 权利、义务与责任的分配较为公平 合同条款内容完备，用语科学、专业 风险分担合理 （一）词语定义及合同文件 （二）一般义务 （三）合同文件管理 （四）材料及设备供应